อนาคตตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย

ตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ เติบโตขึ้นเป็นอย่างมากจากที่มีจำนวนคอนโดมิเนียมไม่ถึง 10,000 ยูนิตในปี 2531 มาเป็นมากกว่า 350,000 ยูนิตในปัจจุบัน  

ด้วยจำนวนอุปทานของคอนโดมิเนียมที่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ตลาดจะมีความซับซ้อนและมีการแข่งขันที่รุนแรงมากขึ้น  ตลาดในย่านใจกลางเมืองมีห้องชุดที่มีขนาดและรูปแบบที่หลากหลายและมีราคาต่อตารางเมตรสูงกว่าในย่านรอบนอกใจกลางเมืองหรือมิดทาวน์

ทำเลชั้นดีในย่านใจกลางเมือง เช่น ย่านเพลินจิต ลุมพินี  ริมถนนสุขุมวิท และริมถนนใหญ่รอบ ๆ สวนลุมพินีจะมีโครงการฟรีโฮลด์

น้อยลงเพราะที่ดินฟรีโฮลด์ที่เหมาะแก่การนำมาพัฒนาโครงการมีจำกัด และไม่มีการเสนอขายในตลาด  นอกจากนี้ราคาที่ดินที่สูงเกินกว่า 1.5 ล้านบาทต่อตารางวาและมีแนวโน้มว่าจะปรับตัวสูงขึ้นต่อไปอีก จะส่งผลกระทบต่อความเป็นไปได้ในการลงทุนพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียม 

ซีบีอาร์อีคาดว่าตลาดในย่านใจกลางเมืองจะยังคงมีความแข็งแกร่ง เป็นลักษณะของตลาดที่มีจำนวนยูนิตน้อยแต่มีราคาต่อยูนิตสูง และจากนี้ไปจำนวนยูนิตที่เหลือขายจะค่อย ๆ หมดไป และจะมีโครงการเปิดตัวใหม่ไม่มาก

ส่วนในทำเลใจกลางเมืองที่เป็นทำเลรองลงไปจะมีความยากในการพัฒนามากขึ้นเนื่องจากต้นทุนที่ดินและค่าก่อสร้างที่เพิ่มขึ้น ผู้พัฒนาโครงการจะต้องวิเคราะห์ตลาดให้เหมาะสมกับกลุ่มลูกค้าและไม่ตั้งราคาสินค้าสูงเกินกว่างบประมาณที่ลูกค้าสามารถจ่ายได้

ส่วนตลาดในย่านรอบนอกใจกลางเมือง ซึ่งเป็นตลาดที่มีความท้าทายมากที่สุดในแง่ของอุปทานของคอนโดมิเนียม และมีอัตราส่วนห้องชุดขนาด 1 ห้องนอนและห้องแบบสตูดิโอมากที่สุด แต่ก็เป็นโอกาสในการซื้อเพียงทำเลเดียวที่ใกล้เมือง สำหรับกลุ่มผู้ซื้อที่เป็นผู้บริหารระดับกลางและพนักงานออฟฟิศ

ผู้พัฒนาโครงการสำหรับตลาดกลุ่มนี้ควรที่จะระมัดระวังและประเมินว่าทำเลใดบ้างที่มีความเป็นไปได้ที่ตลาดจะอิ่มตัวโดยเฉพาะอย่างยิ่งผู้ประกอบการหน้าใหม่

สำหรับตลาดอาคารสำนักงาน ปัจจุบันถือเป็นตลาดขนาดใหญ่ มีพื้นที่มากกว่าพื้นที่สำนักงานสิงคโปร์ถึง 25 เปอร์เซ็นต์และอาคารระดับเกรดเอมีการออกแบบและคุณภาพมาตรฐานระดับสากล
ตลาดอาคารสำนักงานกำลังเคลื่อนไปสู่ยุคที่มีความแข็งแกร่งกว่าที่ผ่านมา และเป็นครั้งแรกในรอบ 20 ปีที่กำลังจะกลับมาเป็นตลาดของผู้ประกอบการและยังเป็นครั้งแรกในรอบ 4 ปีหลังจากวิกฤติเศรษฐกิจของสหรัฐที่มีปริมาณอุปสงค์สูงกว่า 100,000 ตารางเมตรต่อปี และเป็นที่คาดการณ์ว่าอุปสงค์ต่อปีจะสูงขึ้นต่อไปอีก  จากการที่ไทยเป็นฐานการผลิตภาคอุตสาหกรรมขนาดใหญ่และธุรกิจบริการที่เติบโตมากขึ้นและรองรับอนาคตที่ไทยจะเป็นศูนย์กลางเศรษฐกิจที่จะเปิดประตูไปสู่ตลาดใหม่ ๆ ในภูมิภาค

ปัจจุบันราคาค่าเช่าพื้นที่สำนักงานมีอัตราสูงสุดอยู่ที่อาคารปาร์คเวนเชอร์ ดิ อีโคเพล็กซ์ ออน วิทยุซึ่งมีอัตราค่าเช่าสูงสุดที่ 980 บาทต่อตารางเมตรซึ่งสูงสุดเป็นประวัติการณ์ คือสูงกว่าจุดสูงสุดในปี 1992 ที่อาคารดีทแฮล์มทาวเวอร์ เคยทำไว้ที่ 820 บาทต่อตารางเมตร คาดว่าค่าเช่าจะยังคงปรับตัวเพิ่มสูงขึ้น แต่ยังมีความคุ้มค่าเป็นอย่างมากเมื่อเปรียบเทียบกับเมืองอื่น ๆ ในภูมิภาคเดียวกัน

แนวโน้มของตลาดสำนักงานในกรุงเทพฯ กำลังได้รับการพัฒนาไปอีกขั้น ต่อไปจะไม่ได้เป็นตลาดที่มีย่านซีบีดี

เพียงอย่างเดียว แต่จะมีตลาดรองหรือเอสบีดี (Secondary Business Districts) เกิดใหม่อีกหลายแห่ง เช่น จากการขยายตัวของโครงข่ายระบบขนส่งมวลชนและค้าปลีกในโซนทิศเหนือของกรุงเทพฯ ทำให้ย่านรัชดากลายเป็นทางเลือกที่มีความโดดเด่นสำหรับการเป็นที่ตั้งสำนักงานเมื่อเปรียบเทียบกับย่านวิภาวดีซึ่งเป็นย่าน เอสบีดี ที่ได้รับความนิยมในช่วงก่อนที่จะมีการเปิดใช้รถไฟฟ้า

ส่วนตลาดที่ดินและการลงทุน เมื่อเปรียบเทียบกับฮ่องกงและสิงคโปร์ กรุงเทพฯ นับว่ายังล้าหลังในด้านธุรกรรมการซื้อขายอาคารเพื่อการลงทุน เช่น อาคารสำนักงาน ศูนย์การค้าและโรงแรม โดยมีการซื้อขายกันเพียง 1-2 อาคารต่อปีโดยเฉลี่ย 

ปัจจุบันการซื้อที่ดินในทำเลทองจะมีการแข่งขันอย่างสูง หากพิจารณาแผนผังแปลงที่ดินในทำเลชั้นนำของกรุงเทพฯ จะพบว่ามีที่ดินที่มีมูลค่าสูงขนาดใหญ่หลายแห่งที่มีศักยภาพในการพัฒนาและที่ดินเหล่านี้ส่วนใหญ่เป็นของหน่วยงานภาครัฐ เช่น มักกะสัน ที่ดินของการรถไฟ ท่าเรือ และโรงงานยาสูบ ซึ่งเป็นที่ดินในลักษณะของการเช่าระยะยาวทั้งสิ้น กฎหมายปัจจุบันกำหนดให้มีระยะเวลาสูงสุดที่สามารถจดทะเบียนการเช่าได้แค่ 30 ปีเท่านั้น.

artical@dailynews.co.th