วันอาทิตย์ที่ 4 สิงหาคม พ.ศ. 2556

ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในพม่าเติบโต หลังเปิดประเทศ

ปัจจุบัน ราคาที่ดินและบ้านพักในนครย่างกุ้ง ประเทศพม่า ปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ซึ่งเป็นผลมาจากการเติบโตทางธุรกิจ และการเปิดประเทศ ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา

หลังจากที่พม่าเริ่มเปิดประเทศมากขึ้นในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา ส่งผลให้นักลงทุนและนักท่องเที่ยวจำนวนมาก ต่างสนใจ   ที่จะเข้าไปท่องเที่ยว และทำธุรกิจในพม่า  โดยเฉพาะธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ที่มีแนวโน้มเติบโตอย่างต่อเนื่อง


ประธานคณะกรรมาธิการการส่งเสริมการค้าระหว่างประเทศของพม่า  ให้สัมภาษณ์กับสำนักข่าวซีซีทีวี ว่า ราคาบ้านพักและที่ดินในนครย่างกุ้ง ปรับตัวสูงขึ้นมากกว่าปีก่อนๆ  เป็นอย่างมาก ซึ่งปัจจุบัน ราคาขายที่ดิน  อยู่ที่ 1,583 ดอลลาร์สหรัฐฯ หรือประมาณ 48,700 บาท ต่อตารางเมตร  จากเมื่อก่อนที่มีราคาเพียง 316 ดอลลาร์สหรัฐฯ หรือประมาณ 9,700 บาทต่อตารางเมตร   ซึ่งราคาดังกล่าว เป็นเพียงแค่ราคาเริ่มต้นเท่านั้น เพราะในย่านธุรกิจของนครย่างกุ้ง   ราคาที่ดินจะปรับตัวสูงขึ้นอีก อาจจะมากถึง 3,166 ดอลลาร์สหรัฐฯ หรือประมาณ 97,400 บาท ต่อตางรางเมตร


ปัญหาราคาที่ดิน  ที่ปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องนั้น ส่งผลให้ประชาชนในนครย่างกุ้ง เริ่มมองหาที่พักแห่งใหม่  ในเมืองอื่นแทน   เนื่องจากรายได้เฉลี่ยต่อเดือนของพวกเขา ยังอยู่ที่ 158 หรือประมาณ 4,800 บาทเท่านั้น  โดยหลายฝ่ายเชื่อว่า ราคาที่ดิน โดยเฉพาะที่ดินย่านธุรกิจ จะปรับตัวสูงขึ้นอีก


อย่างไรก็ตาม รัฐบาลพม่าไม่มีนโยบายสนับสนุนให้ประชาชนกู้ยืมเงินจากภาครัฐ เพื่อไปซื้อที่ดิน หรือซื้อบ้านพัก ทำให้ปัจจุบัน เจ้าของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ หรือบ้านพัก  เป็นของเอกชนเสียเป็นส่วนใหญ่  ส่งผลให้ราคาบ้านพักและที่ดินปรับตัวสูงขึ้นตามความต้องการของตลาด และรัฐบาลพม่า ก็ยังไม่เข้ามาแทรกแซงปัญหานี้แต่อย่างใด

กฎหมายที่ดินพม่า

 กฎระเบียบด้านการลงทุน
         หน่วยงานที่ดูแลการลงทุนจากต่างประเทศ

                    คณะรัฐมนตรีพม่าได้แต่งตั้งคณะกรรมาธิการส่งเสริมการลงทุนแห่งสหภาพพม่า (Myanmar Investment
Commission : MIC) ให้ทำหน้าที่พิจารณาอนุมัติโครงการลงทุนจากต่างชาติ โดยมีคณะกรรมการการลงทุนจากต่างประเทศ (The Union of Myanmar Foreign Investment Commission : FIC) เป็นผู้พิจารณาโครงการลงทุนในเบื้องต้น
 
         รูปแบบการลงทุนที่ได้รับอนุญาตจากรัฐบาลพม่า มี 2 รูปแบบ คือ
                  1.    การลงทุนที่ชาวต่างชาติถือหุ้น 100%
                  2.    การร่วมลงทุน แบ่งเป็น
                         2.1    การร่วมลงทุนกับรัฐบาลพม่า นักลงทุนต่างชาติสามารถเจรจาขอร่วมลงทุนกับหน่วยงานต่าง ๆ
ของรัฐบาลพม่าในสังกัดกระทรวงต่าง ๆ ได้ไม่น้อยกว่า 35% ของมูลค่าเงินลงทุนรวม โดยต้องทำโครงการยื่นเสนอต่อ FIC
                         2.2    การร่วมลงทุนกับเอกชนพม่า   นักลงทุนต่างชาติจะต้องลงทุนไม่น้อยกว่า 35% เช่นเดียวกัน
                         2.3    รัฐบาลพม่าอนุญาตให้นักลงทุนต่างชาติเข้าไปลงทุนในลักษณะที่เป็น BOT (Build Operate and Transfer) ในธุรกิจโรงแรมและอสังหาริมทรัพย์  ส่วนการลงทุนที่เป็น PSC (Production Sharing Contract) อนุญาตให้นักลงทุนต่างชาติเข้าไปลงทุนเฉพาะด้านการสำรวจและขุดเจาะทรัพยากรธรรมชาติออกมาใช้ประโยชน์เท่านั้น

              เงินลงทุนขั้นต่ำของนักลงทุนต่างชาติ (Minimum Foreign Capital)
                  MIC ได้กำหนดจำนวนเงินลงทุนขั้นต่ำของนักลงทุนต่างชาติ ดังนี้
                  1.    การลงทุนในภาคอุตสาหกรรม ต้องมีเงินลงทุนไม่ต่ำกว่า 500,000 ดอลลาร์สหรัฐ
                  2.    การลงทุนในภาคบริการ  ต้องมีเงินลงทุนไม่ต่ำกว่า 300,000 ดอลลาร์สหรัฐ

         ขั้นตอนการขออนุมัติการลงทุน
                   นักลงทุนต่างชาติต้องยื่นคำร้องขอลงทุนต่อ MIC พร้อมแนบเอกสารสำคัญของโครงการ ดังนี้
                  1.    Business Profile พร้อมเอกสารแสดงความน่าเชื่อถือทางการเงินของบริษัท
                  2.    Bank Reference เพื่อรับรองฐานะทางการเงินของนักลงทุน/บริษัท
                  3.    รายละเอียดสำคัญของโครงการลงทุน เช่น ผลการศึกษาความเป็นไปได้ของโครงการลงทุน ระยะเวลาในการดำเนินโครงการ ฯลฯ
                  4.    สัญญาของโครงการลงทุนที่ทำกับหน่วยงานของรัฐ ซึ่งทำหน้าที่รับผิดชอบการดำเนินการโครงการนั้น ๆ ในกรณีที่เป็นการลงทุนโดยนักลงทุนต่างชาติทั้ง 100%
                  5.    สัญญาระหว่างผู้ร่วมทุน ในกรณีที่เป็นการร่วมทุน
                  6.    ข้อตกลงการเช่าที่ดิน (ตามข้อ ซึ่งขึ้นกับการพิจารณาของรัฐบาลพม่า)
                  7.    Memorandum and Articles of Association ถ้าโครงการร่วมลงทุนดังกล่าวอยู่ในรูปแบบของบริษัทจำกัด (A Limited Company) รวมทั้งข้อตกลงเกี่ยวกับการเช่าที่ดิน (ถ้ามี)
                  8.    การยื่นขอยกเว้นภาษี หรือลดภาระภาษีตามข้อกฎหมายภายใต้ section ที่ 21 ของ FIL
 
                 MIC จะนำข้อมูลที่ได้ส่งต่อให้ FIC เพื่อให้เป็นผู้พิจารณาโครงการลงทุนในเบื้องต้น โดย FIC มีเงื่อนไขในการพิจารณาอนุมัติ อาทิ
                  1.    ต้องเป็นการผลิตเพื่อการส่งออกหรือการพัฒนาทรัพยากรที่ต้องใช้เงินลงทุนจำนวนมากหรือเป็นการลงทุนที่ต้องใช้เทคโนโลยีสูง หรือเป็นการผลิตหรือบริการที่ก่อให้เกิดการจ้างแรงงานมาก หรือเป็นโครงการประหยัดพลังงาน โดยโครงการลงทุนเหล่านี้ต้องมีส่วนช่วยในการพัฒนาท้องถิ่น
                  2.    สำหรับธุรกิจประเภทการค้า ทั้งการค้าภายในประเทศและการค้าระหว่างประเทศ จะต้องขออนุญาตจาก
กระทรวงการค้าของพม่าด้วย
                  3.    บริษัทต่างชาติจะต้องทำประกันภัยกับ Myanmar Insurance Corporation ซึ่งเป็นรัฐวิสาหกิจของพม่า  ส่วนการใช้บริการธนาคารจะต้องใช้กับธนาคารที่รัฐบาลกำหนดเท่านั้น
                  4.    หากมีการจ้างคนงานที่เป็นชาวต่างชาติหรือผู้เชี่ยวชาญเฉพาะด้านที่เป็นคนต่างชาติ จะต้องขออนุมัติจาก FIC ก่อน
                  5.    อื่น ๆ เช่น การคาดการณ์ผลกำไรประจำปี  การคาดการณ์รายได้ที่เป็นเงินตราต่างประเทศ ระยะเวลาของการคืนทุน โอกาสของการเพิ่มรายได้ให้แก่ชาวพม่า สถานการณ์ทางด้านตลาดทั้งภายในและต่างประเทศของสินค้าประเภทนั้น ๆ ข้อกำหนดการบริโภคสินค้าภายในประเทศพม่า ฐานะการเงินของผู้ลงทุน ฯลฯ

 สิทธิประโยชน์ด้านการลงทุน

                  พม่าประกาศใช้กฎหมายส่งเสริมการลงทุนจากต่างประเทศ (The Union of Myanmar Foreign Investment Law: FIL)  โดยมีวัตถุประสงค์ที่จะสร้างภาพพจน์ที่ดีให้กับประเทศและดึงดูดให้นักลงทุนต่างชาติเข้ามาลงทุนในพม่ามากขึ้น  โดยรัฐบาลพม่าได้ให้สิทธิประโยชน์และสิ่งอำนวยความสะดวกต่าง ๆ แก่นักลงทุนต่างชาติมากมาย ดังนี้

                  1.    สิทธิประโยชน์ด้านภาษี อาทิ
                         1.1  ยกเว้นภาษีเงินได้นิติบุคคล (Tax Holiday) ในช่วง 3 ปีแรก นับจากปีที่เริ่มดำเนินการ
                         1.2  ยกเว้นหรือลดหย่อนภาษีเงินได้ จากการนำผลกำไรกับไปลงทุนใหม่ภายในระยะเวลา 1 ปี
                         1.3  ธุรกิจส่งออกจะได้รับการลดหย่อนภาษีเงินได้ 50% ของผลกำไรที่ได้จากการส่งออก
                         1.4  ได้รับสิทธิ์ในการหักค่าใช้จ่ายด้านการวิจัยและพัฒนา(R&D) ออกจากการคำนวณรายได้พึงประเมิน
                         1.5  ยกเว้นหรือลดหย่อนภาษีนำเข้าหรือภาษีท้องถิ่นอื่น ๆ (Internal Taxes) หรือทั้ง 2 ประเภท ที่เก็บ
จากการนำเข้าเครื่องจักรและส่วนประกอบ อุปกรณ์ เครื่องมือ ชิ้นส่วนและวัสดุต่าง ๆ ที่ใช้ในการก่อสร้างโครงการ
                         1.6  ยกเว้นหรือลดหย่อนภาษีนำเข้าหรือภาษีท้องถิ่นอื่น ๆ หรือทั้ง 2 ประเภท ที่เก็บจากการนำเข้าวัตถุดิบในช่วง 3 ปีแรก นับจากปีที่เริ่มดำเนินการ

                  2.    หลักประกันและความคุ้มครอง
                         รัฐบาลพม่าให้ความคุ้มครองนักลงทุนชาวต่างชาติตามกฎหมายส่งเสริมการลงทุนจากต่างประเทศ เช่น
อนุญาตให้นักลงทุนต่างชาติโอนเงินทุนและผลกำไรกลับประเทศได้ และให้การรับรองว่ากิจการของนักลงทุนต่างชาติจะไม่ถูกยึดหรือถูกโอนไปเป็นของรัฐบาลในช่วงระหว่างที่ได้รับอนุญาตให้ลงทุน หรือช่วงที่ขยายเวลาในการลงทุนออกไป (ถ้ามี) ยกเว้น เป็นการกระทำเพื่อสาธารณประโยชน์ ซึ่งนักลงทุนต่างชาติจะได้รับเงินชดเชยตามความเหมาะสม

 การใช้ประโยชน์จากที่ดิน (Land Utilization)
                 ภายใต้กฎหมายที่ดินของพม่า  นักลงทุนต่างชาติหรือบริษัทต่างชาติไม่สามารถเป็นเจ้าของที่ดินได้ แต่สามารถเช่า (Lease) จากรัฐบาลพม่า (อาจเช่าได้นานถึง 30 ปี) เพื่อใช้ในการลงทุนได้  ทั้งนี้ ระยะเวลาในการเช่าอาจยืดหยุ่นได้ ขึ้นกับการพิจารณาของรัฐบาลพม่าเป็นสำคัญ
 ปัญหา อุปสรรคทางการค้า การลงทุน และแนวทางแก้ไข

          ปัญหาและอุปสรรค

            1.  กระทรวงพาณิชย์พม่าได้ออกประกาศฉบับที่ 2/2000 ลงวันที่ 25 กุมภาพันธ์ 2543 ห้ามนำเข้าสินค้าในรูปแบบการค้าปกติทางทะเล จำนวน 15 รายการ ซึ่งประกอบด้วย ผงชูรส น้ำหวานและเครื่องดื่ม ขนมปังกรอบทุกชนิด หมากฝรั่ง ขนมเค๊ก ขนมเวเฟอร์ ช็อกโกแลต อาหารกระป๋อง (เนื้อสัตว์และผลไม้)  เส้นหมี่ทุกชนิด เหล้า เบียร์ บุหรี่ ผลไม้สดทุกชนิด สินค้าที่ควบคุมการนำเข้าโดย กฎหมายที่มีอยู่แล้ว โดยให้เหตุผลว่าเพื่อสงวนเงินตราต่างประเทศและคุ้มครองอุตสาหกรรมภายในประเทศ
            2.  กระทรวงพาณิชย์พม่าได้ออกประกาศฉบับที่ 9/99 ลงวันที่ 26 พฤศจิกายน 2542 ห้ามนำเข้าสินค้าในรูปแบบการค้าปกติผ่านทางชายแดน จำนวน 15 รายการ ซึ่งประกอบด้วย ผงชูรส น้ำหวานและเครื่องดื่ม ขนมปังกรอบทุกชนิด หมากฝรั่ง ขนมเค๊ก ขนมเวเฟอร์ ช็อกโกแลต อาหารกระป๋อง (เนื้อสัตว์และผลไม้) เส้นหมี่ทุกชนิด เหล้า เบียร์ บุหรี่ ผลไม้สดทุกชนิด ผลิตภัณฑ์พลาสติกสำหรับใช้ในครัวเรือนและใช้ส่วนตัวทุกชนิด สินค้าที่ควบคุมการนำเข้าโดยกฎหมายที่มีอยู่แล้ว โดยให้เหตุผลว่าเพื่อสงวนเงินตราต่างประเทศและคุ้มครองอุตสาหกรรมภายในประเทศ
             3.  พม่ากำหนดมาตรการต่าง ๆ ที่เป็นการจำกัดปริมาณนำเข้า เพื่อแก้ไขปัญหาการขาดดุลการค้า เช่น
                  3.1 การเปิด L/C เพื่อนำเข้าสินค้า ต้องเป็นเงินที่ได้จากการส่งออกเท่านั้น
                  3.2 กำหนดเพดานการนำเข้า ไม่เกินปีละ 50,000 เหรียญสหรัฐฯ ต่อบริษัท
                  3.3 ห้ามนำเข้าสินค้า 15 ชนิด ได้แก่ ผงชูรส เครื่องดื่ม (Soft drink) ขนมปังกรอบ อาหารและผลไม้กระป๋อง เส้นหมี่และบะหมี่สำเร็จรูปทุกชนิด หมากฝรั่ง ขนมเค้ก ขนมเวเฟอร์  ช็อกโกแลต เหล้าและเครื่องดื่มแอลกอฮอล์  เบียร์  บุหรี่ ผลไม้สดทุกชนิด ผลิตภัณฑ์พลาสติกสำหรับใช้ในครัวเรือนและใช้ส่วนตัวทุกชนิดและสินค้าที่ควบคุมการนำเข้าโดยกฎหมายที่มีอยู่แล้ว
              4. เส้นทางคมนาคมทางบกเชื่อมระหว่างไทยกับพม่า มีสภาพชำรุดทรุดโทรม เป็นอุปสรรคต่อการขนส่งสินค้าระหว่างสองประเทศ
              5. ปัญหาการเรียกเก็บเบี้ยใบ้รายทางเป็นจำนวนมากจากรถบรรทุกสินค้า ที่ขนส่งสินค้าจากชายแดนเข้าไปยังกรุงย่างกุ้ง ทำให้สินค้ามีต้นทุนสูง
              6. ธนาคารพาณิชย์ในพม่าผูกขาดโดยรัฐบาล และฐานะของธนาคารไม่เป็นที่ยอมรับของนานาชาติ ระบบการเงินไม่มีเสถียรภาพ และอัตราแลกเปลี่ยนเงินจ๊าตสูงกว่าความเป็นจริงมาก
              7. ปัญหาการสู้รบระหว่างรัฐบาลพม่ากับชนกลุ่มน้อย ทำให้ไม่มีความปลอดภัยตามแนวชายแดนไทย-พม่า
              8. มีการปิดด่านการค้าชายแดนที่ติดต่อกับไทยบ่อย ทำให้สินค้าไทยไม่สามารถขนส่งเข้าไปยังพม่าได้ต่อเนื่อง จึงเกิดการขาดแคลนสินค้าและเสียเปรียบสินค้าจากประเทศคู่แข่งอื่นๆ
              9. ขาดสาธารณูปโภคขั้นพื้นฐานต่างๆ อาทิ การคมนาคม การสื่อสาร

          แนวทางในการแก้ไขปัญหา   

              1. ส่งเสริมความสัมพันธ์ทางการค้าระหว่างไทยกับพม่าให้มีความใกล้ชิดยิ่งขึ้น โดยให้มีการแลกเปลี่ยนการเยือนระดับรัฐมนตรีของทั้งสองประเทศอย่างต่อเนื่อง
              2. จัดประชุมคณะกรรมาธิการร่วมทางการค้า ไทย - พม่า ระดับรัฐมนตรี (Joint Trade Commission) อย่างต่อเนื่อง
              3.  ควรมีการประสานกันระหว่างภาครัฐและเอกชนให้มากขึ้น และส่งเสริมสนับสนุนนักธุรกิจไทยที่ไปลงทุนในประเทศเพื่อนบ้าน โดยอาจเข้าไปถือหุ้นในกิจการที่นักธุรกิจไทยไปดำเนินการเพื่อสร้างความเชื่อถือและความมั่นใจ
              4.  ควรกำหนดหน่วยงานระดับท้องถิ่นให้มีบทบาทที่จะรับผิดชอบดูแลการค้าชายแดนให้ชัดเจนและเป็นมาตรฐานสากล
              5.  ควรมีการประสานกันดำเนินการในการกำหนดเขตพื้นที่ทั้งภาคอุตสาหกรรม/เกษตรกรรมให้ชัดเจนเพื่อสนับสนุนการค้าชายแดน
              6.  ควรมีหน่วยงานของรัฐบาลในการทำหน้าที่ให้ความช่วยเหลือสนับสนุนแก่นักธุรกิจและนักลงทุนไทยในการเข้าไปทำธุรกิจในประเทศเพื่อนบ้าน เช่นเดียวกับ JETRO ของญี่ปุ่น
              7. จัดงานแสดงสินค้าไทยในพม่า เพื่อประชาสัมพันธ์สินค้าไทยให้ผู้บริโภคชาวพม่าได้รู้จักมากขึ้นพร้อมทั้งเชิญชวนชาวพม่าเข้ามาร่วมงานแสดงสินค้าในไทย   อาทิ  งานแสดงสินค้าอัญมณี ซึ่งจะสนับสนุนให้ไทยมีบทบาทเป็นศูนย์กลางการค้าอัญมณีในภูมิภาค

-----------------------------------------------

                                                                              สำนักความร่วมมือการค้าและการลงทุน
กรมการค้าต่างประเทศ

ดัชนีความเชื่อมั่นทางเศรษฐกิจเดือนก.ค.ลดลง



โพลเผยนักเศรษฐศาสตร์มีความเชื่อมั่นต่อเศรษฐกิจไทยลดลงอย่างต่อเนื่อง หลังเศรษฐกิจไทยอยู่ในสถานะอ่อนแอมากที่สุดในรอบ 1 ปี 6 เดือน ในขณะความเชื่อมั่นภาคท่องเที่ยวพุ่งสวนกระแส
 
จากการสำรวจของศูนย์วิจัยมหาวิทยาลัยกรุงเทพ หรือ กรุงเทพโพลล์ ในกลุ่มนักเศรษฐศาสตร์จากองค์กรชั้นนำ 32 แห่ง จำนวน 62 คน ในหัวข้อ “ดัชนีความเชื่อมั่นนักเศรษฐศาสตร์ต่อเศรษฐกิจไทยใน 3-6 เดือนข้างหน้า” พบว่าดัชนีความเชื่อมั่นนักเศรษฐศาสตร์ต่อสถานะเศรษฐกิจไทยในปัจจุบันอยู่ที่ระดับ 34.40 จุด ลดลงร้อยละ  39.3 จากเดือนมิถุนายนที่ผ่านมา และอยู่ในระดับที่ต่ำกว่า 50  ซึ่งแสดงให้เห็นว่าเศรษฐกิจไทยอยู่ในสถานะอ่อนแอและเป็นสถานะที่อ่อนแอมากที่สุดในรอบ 1 ปี 6 เดือน
 
สำหรับสาเหตุของการถดถอยทางเศรษฐกิจไทยเป็นผลมาจากการบริโภคภาคเอกชน  การลงทุนภาคเอกชน  การส่งออกสินค้า  และการใช้จ่ายและการลงทุนภาครัฐ  ในขณะที่ปัจจัยการท่องเที่ยวจากต่างประเทศเป็นปัจจัยเดียวที่นักเศรษฐศาสตร์เชื่อมั่นว่ายังคงอยู่ในสถานะแข็งแกร่งอย่างต่อเนื่องนับจากเดือนเมษายน 2555
 
ส่วนดัชนีความเชื่อมั่นนักเศรษฐศาสตร์ต่อเศรษฐกิจไทยในอีก 3 เดือนข้างหน้า พบว่าค่าดัชนีความเชื่อมั่นฯ  อยู่ในระดับ 41.50 ซึ่งลดลงจากการสำรวจครั้งก่อนหน้าและแสดงให้เห็นว่าเศรษฐกิจไทยในอีก 3 เดือนข้างหน้าจะยังคงแย่ลงจากปัจจุบัน  และเมื่อมองออกไปในอีก 6 เดือนข้างหน้า ค่าดัชนีความเชื่อมั่นฯ อยู่ในระดับ 55.27  หมายความว่านักเศรษฐศาสตร์มีความเชื่อมั่นว่าเศรษฐกิจไทยในอีก 6 เดือนข้างหน้าจะเริ่มปรับตัวดีขึ้นเมื่อเปรียบเทียบกับปัจจุบัน 

2บิ๊กอสังหาฯร่วมผุดนิคมอุตสาหรรมในทวาย



สองบิ๊กอสังหาฯ ร่วมทุนผุดนิคมอุตสาหกรรมในประเทศพม่า รองรับการลงทุนในอาเซียนที่กำลังขยายตัว
 
นายจิระพงษ์ วินิชบุตร กรรมการผู้จัดการ บริษัท สวนอุตสาหกรรมโรจนะ จำกัด (มหาชน) เปิดเผยว่า บริษัทได้เล็งเห็นถึงโอกาสการลงทุนในภูมิภาคอาเซียนที่ขยายตัวเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง จึงได้ตกลงทำสัญญาร่วมทุนกับบริษัท อิตาเลียนไทย ดีเวล๊อปเมนต์ จำกัด (มหาชน) ในการก่อตั้งบริษัทเพื่อดำเนินการพัฒนานิคมอุตสาหกรรมทวาย ประเทศพม่า ครอบคลุมพื้นที่ 127,000 ไร่ โดยจะมีการทยอยพัฒนาเป็นเฟสๆ 
 
สำหรับกลุ่มลูกค้าเป้าหมายของนิคมฯ ดังกล่าวประกอบด้วย อุตสาหกรรมชิ้นส่วนยานยนต์ เครื่องนุ่มห่มและสิ่งทอ อิเลคทรอนิคส์และเครื่องใช้ไฟฟ้า ยางพารา เฟอร์นิเจอร์ทั้งจากไม้และยางพารา พลาสติกและวัสดุอุปกรณ์ก่อสร้าง เครื่องหนัง และอาหารทะเล
 
“การเปิดประชาคมเศรษฐกิจอาเซียนทำให้ภาคธุรกิจอุตสาหกรรมเกิดความคล่องตัวมากขึ้น เราจึงต้องมีการพัฒนาเพื่อรองรับความเปลี่ยนแปลงและความต้องการของนักลงทุน โดยให้ความสำคัญในการเชื่อมโยงการลงทุนไปสู่ประเทศเพื่อนบ้านที่มีศักยภาพ ซึ่งพม่าถือเป็นประเทศที่กำลังได้รับความสนใจอย่างมากจากนักลงทุน โดยเฉพาะในส่วนของพื้นที่ทวายที่เป็นประตูสำคัญในการเชื่อมต่อระบบโลจิสติกส์ไปยังประเทศแถบตะวันตกได้อย่างรวดเร็ว” ” นายจิระพงษ์ กล่าว
 
สำหรับโครงการพัฒนานิคมอุตสาหกรรมทวาย คาดว่าจะเริ่มดำเนินการและทำการตลาดได้ภายในสิ้นปี 2556 นี้ โดยผู้ซื้อจะสามารถเริ่มดำเนินการก่อสร้างได้ประมาณต้นปี 2557 เป็นต้นไป

นักลงทุนกว้านซื้อโรงแรมในเอเชีย



ตลาดการลงทุนซื้อขายโรงแรมและรีสอร์ทในเอเชียครึ่งปีแรกคึกคัก ด้วยมูลค่าการซื้อขายที่เพิ่มขึ้นนับตั้งแต่ครึ่งแรกปี 2555 ถึง 85% ชี้สิงคโปร์ ฮ่องกง โตเกียว ไทย และมัลดีฟส์ เป็นตลาดฮอต
 
นายไมค์ แบทเชเลอร์ กรรมการผู้จัดการฝ่ายงานขาย หน่วยธุรกิจบริการการลงทุนด้านโรงแรมของ โจนส์ แลง ลาซาลล์ เปิดเผยว่าจากรายงานฉบับล่าสุดพบว่า ขณะนี้ มีโรงแรมและรีสอร์ทในเอเชียที่กำลังอยู่ในระหว่างการเจรจาซื้อขายและคาดว่าจะเสร็จสิ้นเร็วๆ นี้ รวมมูลค่าทั้งสิ้นประมาณ 400 ล้านดอลลาร์ (ประมาณ 1.2 หมื่นล้านบาท) ยังไม่รวมโรงแรมและรีสอร์ทที่อยู่ระหว่างเตรียมขายอีกรวมมูลค่าประมาณ 1 พันล้านดอลลาร์ (ประมาณ 3 หมื่นล้านบาท) 
 
ญี่ปุ่นเป็นตลาดการซื้อขายโรงแรมที่มีมูลค่าสูงสุดในช่วงครึ่งแรกของปีนี้ คิดเป็นสัดส่วน 37% ของมูลค่าการซื้อขายที่เกิดขึ้นในเอเชีย เนื่องจากนักลงทุนมองว่า ปัจจัยพื้นฐานของตลาดโรงแรมญี่ปุ่นฟื้นตัวดีขึ้นหลังจากได้รับผลกระทบจากเหตุแผ่นดินไหวเมื่อปี 2554 
 
รองลงมาได้แก่ ตลาดโรงแรมของสิงคโปร์ คิดเป็นสัดส่วน 34% ของมูลค่าการลงทุนซื้อขายที่เกิดขึ้นทั้งหมดในเอเชีย สาเหตุหลักมาจากการมีรายการซื้อขายมูลค่าสูงเกิดขึ้น คือ โรงแรมพาร์ค โฮเทล คลาร์ค คีย์ ซึ่งซื้อขายไปในราคาสูงถึง 238 ล้านดอลลาร์ หรือประมาณ 7.14 พันล้านบาท
 
ในขณะที่ประเทศไทย แม้จะเป็นตลาดการลงทุนที่คาดเดาทิศทางได้ค่อนข้างยากกว่า แต่ยังคงเป็นตลาดการลงทุนซื้อขายโรงแรมที่ได้รับความสนใจมากที่สุดแห่งหนึ่งในเอเชีย โดยในช่วงต้นปีมีรายการซื้อขายโรงแรมรายการใหญ่เกิดขึ้น คือโรงแรมลากูน่า บีช รีสอร์ท ที่ภูเก็ต
 
Top Five Hotel Transactions - H1-2013 
 
“ในช่วงครึ่งแรกของปีนี้  มุมมองของนักลงทุนที่มีต่อตลาดการลงทุนในโรงแรมและรีสอร์ทของเอเชียปรับตัวดีขึ้น จนนำไปสู่การลงทุนซื้อเพิ่มมากขึ้น นอกจากนี้ ราคาที่ผู้ขายเสนอกับราคาที่นักลงทุนรับได้ จากที่เคยมีความแตกต่างกันค่อนข้างมากในปี 2555 แต่มีช่องว่างลดลงในปีนี้ ซึ่งทำให้การเจรจาซื้อขายรายการใหญ่ๆ ประสบความสำเร็จในช่วงครึ่งแรกของปีนี้” นายแบทเชเลอร์ กล่าว 
 
รายงานจากโจนส์ แลง ลาซาลล์ ระบุด้วยว่า ผู้ขายหลักในปีนี้ ประกอบด้วยกองทุน สถาบัน และบริษัทขนาดใหญ่ที่ต้องการปรับโครงสร้างสินทรัพย์ ในขณะที่ผู้ซื้อหลักประกอบด้วยกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REITs) ผู้ประกอบการโรงแรม และนักลงทุนประเภทสถาบัน  
 
“โรงแรมที่มีคุณสมบัติเหมาะสมสำหรับการลงทุนในเมืองที่เป็นตลาดการลงทุนหลักๆ ของเอเชียมีเสนอขายในจำนวนจำกัด ในขณะเดียวกัน ผู้ขายมีแนวโน้มที่จะเสนอขายโรงแรมอย่างไม่เปิดเผยมากขึ้น ทำให้มีนักลงทุนหันไปหาโอกาสการลงทุนในตลาดใหม่ๆ ที่มีศักยภาพมากขึ้น โดยเฉพาะมัลดิฟส์ ซึ่งพบว่า มีปริมาณการลงทุนซื้อขายโรงแรมเพิ่มมากขึ้น”

สำหรับรายงานฉบับเต็ม สามารถดาวน์โหลดได้ที่ http://www.joneslanglasalle.com/ResearchLevel1/JLL-Pulse-SEA-Hotels-Jun-13.pdf

ราคาอสังหาฯหรูในจาการ์ต้ายังคงพุ่งกระฉูด












    เมืองหลวงแดนอิเหนารั้งตำแหน่งอสังหาฯ บนทำเลไพรม์ราคาแพงสุดเป็นไตรมาสที่ 3 ติดต่อกัน จากผลการสำรวจของไนท์แฟรงค์ 
 
ตามรายงานดัชนีราคาอสังหาริมทรัพย์บนทำเลไพรม์ของโลก (Prime Global Cities Index) ฉบับล่าสุดโดยสำรวจจากราคาอสังหาฯ หรูใน 28 ประเทศทั่วโลก พบว่าราคาอสังหาฯ ในจาการ์ต้าของอินโดนีเซียพุ่งสูงขึ้น 27.2%  ในขณะที่เศรษฐกิจของประเทศในภาพรวมโตขึ้นในระดับ 6% ต่อปี ส่งผลให้เมืองหลวงแห่งนี้กลายเป็นทำเลที่น่าจับตาในหมู่นักลงทุนหน้าใหม่ในภูมิภาคเอเชียแปซิฟิค 
 
เช่นเดียวกับดูไบที่ราคาอสังหาฯ หรูในปัจจุบันสูงกว่าปีก่อนหน้านี้อยู่ที่ 21.6% โดยเริ่มจากราคาวิลล่าบนทำเลเด่นๆ ที่เพิ่มสูงขึ้น ตามมาด้วยราคาห้องชุด 
ส่วนบรรดาเมืองหลวงของประเทศในยุโรป อาทิ โรม (อิตาลี), ปารีส (ฝรั่งเศส) และมาดริด (สเปน) จากการสำรวจล่าสุดยังคงพบว่าราคายังคงลดลง สวนทางกับหลายประเทศในเอเชียแปซิฟิก ส่วนโมนาโคและลอนดอนราคาขยับตัวสูงขึ้นในระดับปานกลาง คืออยู่ที่ 8.2% และ 6.9% ตามลำดับ
 

แสนสิริเปิดกระหน่ำ 6โครงการใหม่บน6ทำเล



แสนสิริเดินหน้าขยายแบรนด์คอนโดฯ ล้านต้น จ่อเปิด 6 โครงการใหม่พร้อมกันบน 6 ทำเล รวมมูลค่ารวมกว่า 6 พันล้านบาท 
 
นายสุริยะ วรรณบุตร ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการฝ่ายบริหารโครงการ และการตลาดแนวราบ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) เปิดเผยว่า บริษัทได้เตรียมเปิดการขายโครงการคอนโดมิเนียม ภายใต้แบรนด์ “ดีคอนโด” พร้อมกันถึง 6 โครงการ ใน 6 จังหวัดศักยภาพ ได้แก่ กรุงเทพฯ ชลบุรี เชียงใหม่ สุราษฎร์ธานี สงขลา และภูเก็ต รวมมูลค่าโครงการกว่า 6,380 ล้านบาท หลังจากพบว่ามีดีมานด์สำหรับคอนโดมิเนียมในระดับราคาล้านต้นๆ อยู่มาก โดยเฉพาะในกลุ่มลูกค้าหัวเมืองหลักในต่างจังหวัด 
 
สำหรับ 6 โครงการที่จะเปิดตัวพร้อมกันในวันที่ 3 สิงหาคม 2556 ณ สำนักงานขาย d-Gallery สุขุมวิท77 นี้ประกอบด้วย ดีคอนโด แคมปัส รีสอร์ท รังสิต-ธรรมศาสตร์ กรุงเทพฯ มูลค่าโครงการ 750 ล้านบาท,  ดีคอนโด แคมปัส รีสอร์ท บางแสน จ.ชลบุรี มูลค่าโครงการ 1,500 ล้านบาท,  ดีคอนโด ซายน์ จ.เชียงใหม่ มูลค่าโครงการ 1,500 ล้านบาท, ดีคอนโด โคโค่ จ.สุราษฎร์ธานี มูลค่าโครงการ 700 ล้านบาท,  ดีคอนโด กาญจนวณิช หาดใหญ่ จ.สงขลา มูลค่าโครงการ 1,200 ล้านบาท และ 6. ดีคอนโด ลักษ์ จ.ภูเก็ต มูลค่าโครงการ 730 ล้านบาท
 
 “สำหรับ 6 โครงการใหม่ที่จะจะเปิดตัวพร้อมกันทั้ง 6 ทำเลนี้ ประกอบด้วยในทำเลที่ลูกค้าให้การตอบรับกับแบรนด์ดีคอนโดในช่วงที่ผ่านมาอย่างประสบความสำเร็จ ได้แก่ กรุงเทพฯ เชียงใหม่ และภูเก็ต นอกจากนี้ยังประกอบด้วยทำเลในจังหวัดใหม่ ซึ่งนับเป็นการพัฒนาโครงการเพื่อตอบรับกลุ่มลูกค้าในจังหวัดนั้นๆ เป็นครั้งแรก ได้แก่ บางแสน จังหวัดชลบุรี, หาดใหญ่ จังหวัดสงขลา และสุราษฎร์ธานี โดยทั้ง 3 จังหวัด บริษัทเล็งเห็นถึงศักยภาพและโอกาสทางการตลาด ในการพัฒนาที่อยู่อาศัยที่มีคุณภาพ เพื่อตอบรับความต้องการของลูกค้าที่เพิ่มขึ้น จากความเป็นศูนย์กลางทางด้านเศรษฐกิจและแหล่งงานในภูมิภาค ศูนย์กลางทางด้านการศึกษา และศูนย์กลางของระบบโลจิสติกส์และการคมนาคมที่สำคัญ ที่มีจุดเชื่อมต่อไปยังภูมิภาคอาเซียน เช่น ลาว กัมพูชา เวียดนาม ที่จะรองรับการเข้าสู่ประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน  หรือ AEC ในอนาคต” นายสุริยะกล่าวทิ้งท้าย 
 
เรื่องข้างต้นนี้เขียนโดย กาญจนา พาหา บรรณาธิการ DDproperty.com หากมีคำถามเพิ่มเติมสามารถติดต่อได้ที่ kanchana@ddproperty.com    

คอนโดฯที่แพงที่สุดในกทม.



เดอะริทซ์-คาร์ลตัน เรสซิเดนเซสครองตำแหน่งโครงการอสังหาฯ ในกรุงเทพฯ ที่มีห้องชุดที่แพงที่สุด ในขณะที่แกเลอรี ฮรู เดอร์ 39 เป็นคอนโดฯ ในเมืองที่มีราคาขายต่อตารางเมตรสูงสุด
ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA เปิดเผยว่า จากการสำรวจตลาดที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล ณ สิ้นเดือนมิถุนายนที่ผ่านมาพบว่าห้องชุดที่แพงที่สุดในกรุงเทพฯ มีราคาสูงถึง 222 ล้านบาท คือห้องเพนท์เฮ้าส์ในโครงการเดอะริทซ์-คาร์ลตัน เรสซิเดนเซส บางกอก ซึ่งเป็นโครงการที่อยู่อาศัยหรูในโปรเจคมิกซ์ยูส “มหานคร” ของบริษัท เพซ ดีเวลลอปเมนท์ คอร์ปอเรชั่น จำกัด มหาชน บนถนนนราธิวาสฯ -สีลม โดยมีพื้นที่ใช้สอย 734 ตารางเมตร หรือคิดเป็น302,452 บาทต่อตารางเมตร
ในขณะที่เพนท์เฮ้าส์ใน 2 โครงการหรูจากไรมอนแลนด์มีราคาสูงสุดเป็นอันดับ 2 และ 3 โดยห้องเพนท์เฮ้าส์ขนาด 590 ตารางเมตรบนตึกเซาท์ ทาวเวอร์ในโครงการเดอะริเวอร์ บนถนนเจริญนคร 13 อยู่ในอันดับ 2 ที่ราคา 183.7 ล้านบาท หรือ 311,356 บาทต่อตารางเมตร ส่วนห้องเพนท์เฮ้าส์ขนาด 469 ตารางเมตรในโครงการ 185 ราชดำริ มีราคาอยู่ที่ 164 ล้านบาท หรือประมาณ 349,680 บาทต่อตารางเมตร  
อย่างไรก็ดี เมื่อพิจารณาถึงราคาที่เปิดขายต่อตารางเมตรแล้ว กลับพบว่าโครงการซูเปอร์ลักซ์ชัวรี่โครงการแรกของเอพี ไทยแลนด์ อย่าง แกเลอรี ฮรู เดอร์ 39 (Galerie rue de 39) ในซอยสุขุมวิท 39 กลับเป็นโครงการที่มีราคาขายแพงสุดอยู่ที่ ตารางเมตรละ 350,000 บาท แพงกว่าโครงการที่อยู่ในอันดับ  2 อย่าง 185 ราชดำริ เพียง 320 บาทเท่านั้น 
ส่วนราคาขายห้องชุดที่แพงที่สุดในโครงการ เดอะริทซ์-คาร์ลตัน เรสซิเดนเซส บางกอก ติดอยู่ในอันดับ 5 โดยมีราคาตามหลังห้องชุดในโครงการบันยันทรี เรสซิเดนเซส บนถนนสาทร (ตารางเมตรละ 318,487 บาท) และโครงการเดอะริเวอร์ (เซาท์ ทาวเวอร์ - ตารางเมตรละ 311,356 บาท )ที่อยู่ในอันดับ 3 และ 4 ตามลำดับ

10 อันดับห้องชุดที่ราคาแพงที่สุดใน กทม.
1. เพนท์เฮ้าส์ขนาด 734 ตารางเมตร ในโครงการเดอะริทซ์-คาร์ลตัน เรสซิเดนเซส บางกอก ราคา  222 ล้านบาท 
2. เพนท์เฮ้าส์ขนาด 590 ตารางเมตรในโครงการเดอะ ริเวอร์ (เซาท์ ทาวเวอร์) ราคา 183.7 ล้านบาท 
3. เพนท์เฮ้าส์ขนาด 469 ตารางเมตร ในโครงการ 185 ราชดำริราคา 164 ล้านบาท 
4. เพนท์เฮ้าส์ขนาด 784 ตารางเมตร ในโครงการมายรีสอร์ท แอท ริเวอร์  ราคา 119 ล้านบาท  
5. เพนท์เฮ้าส์ขนาด 511.65 ตารางเมตร  ในโครงการคิว หลังสวน ราคา 109.309 ล้านบาท
6. เพนท์เฮ้าส์ขนาด 650.54 ตารางเมตร ในโครงการเดอะพาโน พระราม 3 ราคา 95 ล้านบาท   
7. เพนท์เฮ้าส์ 3 ชั้นขนาด 260 ตารางเมตร ในโครงการแกเลอรี ฮรู เดอร์ 39 ราคา 91 ล้านบาท
8. เพนท์เฮ้าส์ 2 ชั้น ขนาด 250 ตารางเมตรในโครงการแมกโนเลียส์ ราชดำริ บูเลอวาร์ด ราคา 69 ล้านบาท
9. เพนท์เฮ้าส์ 2 ชั้น ขนาด 316.57 ตารางเมตรในโครงการเซอร์เคิล สุขุมวิท 11 ราคา 68.431 ล้านบาท
10. ห้องเพนท์เฮ้าส์ ขนาด 269 ตารางเมตรในโครงการคิว อโศก ราคา 44.6 ล้านบาท

10 อันดับโครงการที่มีราคาขายต่อตารางเมตรแพงที่สุดใน กทม.
1.  แกเลอรี่ ฮรู เดอร์ 39 - ตารางเมตรละ 350,000 บาท
2. 185 ราชดำริ  - ตารางเมตรละ 349,680 บาท
3. บันยันทรี เรสซิเดนเซส - ตารางเมตรละ 318,487 บาท
4. เดอะ ริเวอร์ (เซาท์ ทาวเวอร์) - ตารางเมตรละ 311,356 บาท
5. เดอะริทซ์-คาร์ตัน เรสซิเดนเซส บางกอก  - ตารางเมตรละ 302,452 บาท
6. แมกโนเลียส์ ราชดำริ บูเลอวาร์ด - ตารางเมตรละ 276,000 บาท
7.  เอ็ม สีลม - ตารางเมตรละ 231,199 บาท
8. เซอร์เคิล สุขุมวิท 11 - ตารางเมตรละ 216,164 บาท
9. คิว หลังสวน  - ตารางเมตรละ 213,640 บาท
10. คลาส หลังสวน  - ตารางเมตรละ 211,864 บาท
เรื่องข้างต้นนี้เขียนโดย กาญจนา พาหา บรรณาธิการ DDproperty.com หากมีคำถามเพิ่มเติมสามารถติดต่อได้ที่ kanchana@ddproperty.com    

วันจันทร์ที่ 15 กรกฎาคม พ.ศ. 2556

จีนคุมราคาที่ดินเข้ม – กวาดล้างการซื้อที่ดินอย่างผิดกฎหมาย

กระทรวงที่ดินและทรัพยากรธรรมชาติของจีน (MOLAR) ออกมาผลักดันให้เจ้าหน้าที่สำนักงานที่ดินท้องถิ่นใช้มาตการที่เป็นรูปธรรมเพื่อควบคุมราคาที่ดินที่พุ่งขึ้นในหลายเมืองของจีน

รวมทั้งปราบปรามพฤติกรรมที่ผิดกฏหมาย เช่น การกว้านซื้อที่ดิน อย่างจริงจัง เพื่อเพิ่มประสิทธิภาพการบังคับใช้มาตรการเกี่ยวกับตลาดสังหาริมทรัพย์ของรัฐบาล

                   แถลงการณ์บนเว็บไซต์ของ MOLAR ระบุว่า ราคาขายที่ดินที่พุ่งสูงขึ้นในหลายเมือง ได้ทำให้เกิดความวิตกกังวลต่อสังคม ซึ่งเจ้าหน้าที่ท้องถิ่นต้องติดตามรายละเอียดอย่างใกล้ชิด รวมทั้งดำเนินการควบคุมราคาที่เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว

นอกจากนี้ แถลงการณ์ของ MOLAR ยังระบุว่า เมืองและเขตปกครองที่มีการจัดสรรค์ที่ดินไม่ถึง 70% ของที่ดินเพื่อการปฏิรูปเขตชุมชนยากจนในปีนี้ ซึ่งเป็นโครงการก่อสร้างที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้ต่ำถึงปานกลาง ไม่ควรใช้ที่ดินสำหรับก่อสร้างบ้านระดับหรูหราในช่วงที่เหลือของปี

             ทั้งนี้ รัฐบาลท้องถิ่นจะต้องรายงานราคาขายที่ดินที่สูงกว่า 50% จากอัตราพรีเมียมหรือราคาที่ทำสิติสูงสุดต่อเจ้าหน้าที่ที่ดินของมณฑลและ MOLAR ภายใน 2 วันทำการหลังปิดสัญญาขาย พร้อมกับสั่งการว่า กระบวนการส่งมอบที่ดินจะต้องทำตามกฏระเบียบอย่างเคร่งครัด และต้องไม่มีการเปลี่ยนจุดประสงค์การใช้ที่ดินที่จัดสรรค์เพื่อก่อสร้างที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้ต่ำ



   ที่มา : money channel

ที่ดินบราวน์ฟิลด์

ที่ดินบราวน์ฟิลด์
คือที่ดินที่มีหรือเคยมีอสังหาริมทรัพย์ประเภทพาณิชยกรรมหรืออุตสาหกรรมที่ถูกปล่อยปละละเลย ใช้งานไม่สมค่าหรือถูกทิ้งร้างและเป็นเหตุให้การขยาย การฟื้นฟูหรือการพัฒนาเมืองต้องประสบความยุ่งยาก หรือในแง่ของสิ่งแวดล้อมถือเป็นที่ดินที่ยังมีมลภาวะหรือมีมลพิษตกค้าง

ตำแหน่งที่ตั้งของบราวน์ฟิลด์

ปกติตำแหน่งที่ตั้งของที่ดินบราวน์ฟิลด์จะอยู่ในย่านอุตสาหกรรมที่อยู่ในเมือง มักเป็นโรงงานอุตสาหกรรมหรืออาคารพาณิชย์ที่เลิกกิจการ หรือเป็นสถานที่ที่เคยทำกิจการที่เกิดมลพิษมาก่อน ที่ดินบราวน์ฟิลด์ขนาดเล็กอาจอยู่ตามบริเวณที่พักอาศัยเก่าๆ เช่นอู่รถ ร้านซักรีด สถานีเติมน้ำมันที่ยังมีของเสียหรือมลพิษที่ยังคงต้างอยู่อยู่ใต้ดิน รวมทั้งที่ดินที่ถูกปล่อยทิ้งไม่ได้ใช้ประโยชน์มานานนับสิบๆ ปี

ปัญหาที่ดินบราวน์ฟิลด์ในประเทศไทย


ประเทศไทยได้เข้าสู่การเริ่มเป็นประเทศอุตสาหกรรมและการผลิตสินค้ามานานมากกว่า 4 ทศวรรษ ปัญหามลภาวะและมลพิษที่แปดเปื้อนในที่ดินที่เป็นที่ตั้งโรงงานหรือที่กองเก็บวัตถุดิบและของเสียเริ่มสร้างปัญหามากขึ้นเป็นลำดับ เช่นกรณีสารพิษแพร่กระจายจากโกดังเก็บสารเคมีทั้งจากเหตุเพลิงใหม้และการไหลซึมที่ท่าเรือคลองเตยเมื่อเร็วๆ นี้เป็นต้น
นับถึงปัจจุบันได้มีโรงงานอุตสาหกรรมหรือโรงเก็บวัตถุดิบประเภทสารเคมีเก่าที่แต่เดิมตั้งอยู่ในเมืองได้ย้ายออกไปอยู่ตามนิคมอุตสาหกรรมในต่างจังหวัดมากขึ้น ปรากฏการณ์ปัญหาคล้าย "ที่ดินบราวน์ฟิลด์" จึงเริ่มมีให้พบเห็นทั้งในเมือง และทั้งการแอบทิ้งสารพิษตามที่ลับตาตามชานเมืองและต่างจังหวัดบ้างแล้วเช่นกัน ประเทศไทยยังไม่มีกฎหมายที่ชัดเจนเพื่อจัดการกับปัญหาที่ดินบราวน์ฟิลด์โดยตรง แต่ก็มีกฎหมายและระเบียบเกี่ยวกับสารพิษและมลภาวะใช้บังคับกับโรงงานอุตสาหกรรมซึ่งกำลังดำเนินกิจการ ไม่ได้บังคับใช้โดยตรงกับที่ดินแปดเปื้อนที่ถูกทิ้งร้างในใจกลางเมืองอย่างสหรัฐฯ
แต่อย่างไรก็ตาม แม้ปัญหาที่ดินแปดเปื้อนที่ถูกทิ้งร้างเนื่องจากค่าทำความสะอาดสิ่งแปดเปื้อนจนไม่คุ้มกับการลงทุนจะยังไม่เกิดขึ้นแพร่หลายมากจนเป็นปัญหาในประเทศไทย แต่ก็มีแนวโน้มที่จะเป็นได้ในอนาคต การศึกษาตัวอย่างที่เกิดขึ้นในต่างประเทศเป็นอุทาหรณ์มีความจำเป็น ตัวอย่างการนำที่ดินโรงงานอุตสาหกรรมเก่าที่ทิ้งร้างมาใช้ใหม่ในประเทศไทยแห่งหนึ่งได้แก่การใช้ที่ดินโรงงานสุราบางยี่ขันที่ย้ายไปที่อื่นมาสร้างเป็นสวนสาธารณะและลานพระบรมรูปพระบาทสมเด็จพระเจ้าอยู่หัวรัชกาลที่ 8 ที่เชิงสะพานพระราม 8 ริมฝั่งแม่น้ำเจ้าพระยาด้านธนบุรี ซึ่งกรณีนี้ยังไม่อาจนับเข้าเกณฑ์ของ "ที่ดินบราวน์ฟิลด์" ได้ตามนิยามของสหรัฐฯ เนื่องจากไม่ใช่ที่ดินเอกชนที่มีมลภาวะประเภทสารพิษปนเปื้อนจนไม่คุ้มค่าการพัฒนาจนรัฐฯ ต้องเข้ามาช่วย ของเสียจากโรงต้มกลั่นสุราส่วนใหญ่เป็นน้ำเสียที่เป็นสารอินทรีย์จึงไม่มีมลพิษเคมีหรือโลหะหนักตกค้างมากจนเป็นปัญหาเมื่อหายเน่าแล้ว ดังนั้น เมื่อสารอินทรีย์สลายตัวแล้วจึงไม่จำเป็นต้อง "ทำความสะอาด" อย่างที่ดินบราวน์ฟิลด์ของต่างประเทศ


วันอาทิตย์ที่ 14 กรกฎาคม พ.ศ. 2556

ทางจำเป็น ???

ทางจำเป็นคืออะไร?
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ได้บัญญัติเรื่องทางจำเป็นไว้ในมาตรา ๑๓๔๙ ว่า “ที่ดินแปลงใดมีที่ดินแปลงอื่นล้อมอยู่จนไม่มีทางออกถึงทางสาธารณะได้ไซร้ ท่านว่าเจ้าของที่ดินแปลงนั้นจะผ่านที่ดินซึ่งล้อมอยู่ไปสู่ทางสาธารณะได้ ที่ดินแปลงใดมีทางออกได้ แต่เมื่อต้องข้ามสระ บึงหรือทะเล หรือมีที่ชัน อันระดับที่ดินกับทางสาธารณะสูงกว่ากันมากไซร้ ท่านว่าให้ใช้ความในวรรคต้นบังคับ ที่และวิธีทำทางผ่านนั้นต้องเลือกให้พอควรแก่ความจำเป็นของผู้มีสิทธิจะผ่าน กับทั้งให้คำนึงถึงที่ดินที่ล้อมอยู่ ให้เสียหายแต่น้อยที่สุดที่จะเป็นได้ ถ้าจำเป็นผู้มีสิทธิจะผ่านจะสร้างถนนเป็นทางผ่านก็ได้ ผู้มีสิทธิจะผ่าน ต้องใช้ค่าทดแทนให้แก่เจ้าของที่ดินที่ล้อมอยู่ เพื่อความเสียหายอันเกิดแต่เหตุที่มีทางผ่านนั้น ค่าทดแทนนั้นนอกจากค่าเสียหายเพราะสร้างถนน ท่านว่าจะกำหนดเป็นเงินรายปีก็ได้”
จากบทบัญญัติดังกล่าวนี้จะเห็นได้ว่า ทางจำเป็นเป็นการให้สิทธิเจ้าของที่ดิน รวมทั้งคนในครอบครัวหรือบริวารของเจ้าของที่ดินที่ถูกที่ดินแปลงอื่นล้อมจนไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะ สามารถผ่านที่ดินแปลงที่ล้อมอยู่ออกไปสู่ทางสาธารณะได้ ในขณะเดียวกันทางจำเป็นก็ถือเป็นกฎหมายที่จำกัดสิทธิของผู้เป็นเจ้าของที่ดินแปลงที่ล้อมอยู่ ที่จะต้องยอมให้เจ้าของที่ดินแปลงในที่ถูกล้อมผ่านที่ดินของตนออกไปสู่ทางสาธารณะ มีข้อสังเกตว่าผู้ที่จะใช้สิทธิในทางจำเป็นได้จะต้องเป็นเจ้าของที่ดิน หากเป็นเจ้าของโรงเรือนเท่านั้นไม่ใช่เจ้าของที่ดิน แม้จะถูกที่ดินอื่นล้อมก็ไม่มีสิทธิขอใช้ทางจำเป็น และทางสาธารณะ ที่จะออกไปสู่นั้นจะเป็นถนนหรือแม่น้ำลำคลองได้ การใช้ทางจำเป็นตามที่กฎหมายบัญญัติไว้นี้มีข้อจำกัดไว้ว่าจะต้องเป็นการขอผ่านไปสู่ทางสาธารณะเท่านั้น จะขอผ่านไปสู่สถานที่หรือทางอย่างอื่นนอกจากทางสาธารณะไม่ได้ ซึ่งต่างจากทางภาระจำยอมที่ทางภาระจำยอมอาจผ่านไปสู่ที่ใดก็ได้ นอกจากนั้นทางสาธารณะที่จะผ่านไปสู่จะต้องเป็นทางสาธารณะที่มีสภาพการใช้ประโยชน์อย่างทางสาธารณะได้ ถ้าเป็นคลองสาธารณะที่ตื้นเขินแล้วใช้ประโยชน์ในการสัญจรไปมา ไม่ได้ ก็ไม่ถือว่าเป็นทางสาธารณะในความหมายเรื่องทางจำเป็น
ทางจำเป็นเกิดขึ้นได้อย่างไร
ทางจำเป็นเกิดจากกรณีที่ที่ดินถูกล้อมจนไม่สามารถออกสู่ทางสาธารณะ นอกจากนี้กฎหมายก็ยังให้รวมถึงกรณีที่แม้จะออกไปสู่ทางสาธารณะได้แต่ไม่สะดวก เช่น การที่จะต้องข้ามสระ บึง ทะเล หรือที่ที่มีความลาดชันอันระดับที่ดินกับทางสาธารณะสูงกว่ากันมาก ถ้าเป็นเพียงเนินดิน ที่ยังสามารถเข้าออกสะดวก ทั้งคนทั้งรถ ก็ไม่สามารถขอเปิดทางจำเป็นได้ การได้สิทธิใช้ทางจำเป็น ไม่จำต้องมีนิติกรรมสัญญาระหว่างเจ้าของที่ดินที่ถูกล้อมกับเจ้าของที่ดินที่ล้อมอยู่ เพราะทางจำเป็นเป็นการได้สิทธิตามกฎหมาย และผู้ที่จะขอใช้ทางจำเป็นไม่จำเป็นต้องใช้สิทธิมานาน ถูกล้อมวันไหน เวลาใด แม้จะเพิ่งเข้ามาอยู่ในที่ดินซึ่งถูกล้อมก็ขอใช้ทางจำเป็นได้
การพิจารณาทำทางจำเป็น
การทำทางผ่านที่ดินที่ล้อมอยู่ ต้องให้พอสมควรแก่ความจำเป็นของผู้ขอผ่าน และให้ที่ดินที่ล้อมอยู่เสียหายน้อยที่สุดเท่าที่จะเป็นไปได้ แต่การผ่านที่ดินของผู้อื่นก็ไม่จำกัดว่าจะต้องเดินผ่านเท่านั้น ถ้าจำเป็นก็อาจทำถนนให้ยานพาหนะผ่านได้ แต่ถ้าผู้ขอผ่านไม่มีรถยนต์ใช้จะขอทำถนนสำหรับรถยนต์ไม่ได้ เพราะเกินความจำเป็น ขอใช้ทางได้แต่เป็นทางเดินเท่านั้น นอกจากนี้ การใช้ทางจำเป็นก็ไม่จำกัดว่าจะต้องเป็นทางบก อาจเป็นทางน้ำก็ได้ เช่น ที่ดินตั้งอยู่ในบริเวณที่มีทางสาธารณะเป็นทางน้ำ การสัญจรไปมาต้องใช้เรือเป็นพาหนะ เช่นนี้จะขอขุดคูทำทางน้ำสำหรับใช้เรือผ่านไปมาก็ได้ เว้นแต่จะเกินจำเป็นแก่ผู้ขอผ่านและเสียหายแก่เจ้าของที่ดินที่ให้ผ่านมาก เช่น ที่ดินของเขามีเนื้อที่น้อย การขุดคูจะทำให้เขาเสียเนื้อที่มากเขาอาจให้ได้เฉพาะแต่เดินผ่านไปเท่านั้นจะขอขุดคูทำทางน้ำผ่านไม่ได้ ทั้งนี้ โดยพิจารณาว่าจะเกินความจำเป็นและเสียหายแก่เขามากน้อยเพียงใด แต่ถ้าเขามีคูอยู่แล้ว ก็ชอบที่จะ ขอพายเรือเข้าออกได้ การที่เจ้าของที่ดินที่ถูกล้อมจะขอใช้ทางจำเป็นเพื่อออกสู่ทางสาธารณะ ต้องพิจารณาด้านที่ใกล้ทางสาธารณะที่สุด และเหมาะสมแก่ความจำเป็นที่สุด ไม่ได้หมายความว่าจะออกทางใดก็ได้ อย่างไรก็ดี แม้จะออกได้ก็ต้องให้เขาได้รับความเสียหายน้อยที่สุด จะเลือกตามชอบใจไม่ได้
การได้มาและการสิ้นสุดของทางจำเป็น
โดยที่ทางจำเป็นเป็นเรื่องการได้สิทธิโดยกฎหมาย ดังนั้น การได้มาซึ่งทางจำเป็นจึงไม่ต้องจดทะเบียนแต่ประการใด แต่ผู้ขอใช้ทางจำเป็นต้องใช้ค่าทดแทนอันเนื่องมาจากความเสียหายที่เกิดจากการใช้ทางจำเป็นนั้นให้แก่เจ้าของที่ดินที่ถูกใช้ทาง อย่างไรก็ตาม กฎหมายก็ไม่ได้ห้ามเจ้าของที่ดินที่จะตกลงให้ จดทะเบียนเป็นทางภาระจำยอม อาจมีการตกลงกันให้จดทะเบียนเป็นทางภาระจำยอมก็ได้ ทางจำเป็นนั้นก็กลายเป็นทางภาระจำยอมได้ อย่างไรก็ตาม ก็เคยปรากฏว่าได้มีคำพิพากษาของศาลให้จดทะเบียนทางจำเป็น ในกรณีนี้ การจดทะเบียนสิทธิทางจำเป็นก็จะดำเนินการโดยอนุโลมปฏิบัติเช่นเดียวกับการจดทะเบียนภาระจำยอม ด้วยเหตุที่ทางจำเป็นเกิดขึ้นโดยเป็นการได้สิทธิตามกฎหมาย ในเมื่อมีความจำเป็น ดังนั้น ถ้าหมดความจำเป็นไม่ถูกล้อมเมื่อใด เช่น ซื้อที่ดินติดต่อกับทางสาธารณะออกเองได้ ทางจำเป็นก็จะต้องสิ้นสุดไป ขอผ่านที่เขาอีกไม่ได้
ค่าทดแทน
ในเรื่องการขอใช้ทางจำเป็น กฎหมายบังคับว่า ผู้มีสิทธิจะผ่านต้องใช้ค่าทดแทนให้แก่เจ้าของที่ดินที่ล้อมอยู่ โดยค่าทดแทนอาจมีได้ ๒ ประการ คือ
  1. ค่าทดแทนเพื่อความเสียหายอันเกิดจากการที่มีทางผ่าน จะเสียหายมากหรือน้อยก็แล้วแต่ชนิดของทางที่ผ่าน เช่น จำต้องตัดต้นไม้บางต้นเพื่อให้ทำทางผ่านไปได้
  2. ค่าทดแทนที่เป็นค่าใช้ที่ดินของเขาเป็นทาง การที่ต้องมีทางผ่านไปย่อมทำให้เจ้าของที่ดิน ไม่ได้ใช้ที่ดินตรงนั้นทำประโยชน์ได้ตามประสงค์ การใช้ค่าทดแทนในกรณีนี้คล้ายกับเป็นค่าเช่า จะตกลงกันเป็นรายปีหรือเป็นเงินก้อนก็ได้
นอกจากทางจำเป็นจะมีขึ้นได้ดังได้กล่าวข้างต้นแล้ว ในมาตรา ๑๓๕๐ แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ยังได้บัญญัติว่า “ถ้าที่ดินแบ่งแยกหรือแบ่งโอนกันเป็นเหตุให้แปลงหนึ่ง ไม่มีทางออกไปสู่ทาง สาธารณะไซร้ ท่านว่าเจ้าของที่ดินแปลงนั้นมีสิทธิเรียกร้องเอาทางเดินตามมาตราก่อนได้เฉพาะบนที่ดินแปลงที่ได้แบ่งแยกหรือแบ่งโอนกัน และไม่ต้องเสียค่าทดแทน” ตัวอย่างเช่น ที่ดินโฉนดเลขที่ ** มีชื่อนาย ก. เป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ ด้านหนึ่งของที่ดินแปลงนี้จะอยู่ติดทางสาธารณประโยชน์ ต่อมา นาย ก. ได้จดทะเบียนแบ่งขายที่ดินแปลงนี้ออกไปอีกหลายแปลง และได้แบ่งขายที่ดินแปลงแยกแปลงหนึ่ง คือ โฉนดเลขที่ *** ให้แก่ นาย ว. ที่ดินโฉนดเลขที่ *** ที่นาย ว. ซื้อมาเป็นที่ดินที่อยู่ด้านในสุดและไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะ ดังนี้ นาย ว. ย่อมมีสิทธิที่จะเดินผ่านที่ดินโฉนดเลขที่ ** ของนาย ก. ได้โดยไม่ต้องเสียค่าทดแทน
ข้อแตกต่างระหว่างทางจำเป็นกับภาระจำยอม
ทางจำเป็นกับทางภาระจำยอมจะมีลักษณะใกล้เคียงกัน แต่พอจะแยกให้เห็นความแตกต่างได้ ดังนี้
  1. ทางจำเป็นจะต้องเป็นการขอผ่านไปสู่ทางสาธารณะเท่านั้น ส่วนทางภาระจำยอม ไม่จำเป็นต้องเป็นการผ่านไปสู่ทางสาธารณะ จะผ่านไปสู่ที่ใดก็ได้
  2. ทางจำเป็นจะเกิดขึ้นได้จะต้องเป็นกรณีที่ที่ดินถูกล้อมอยู่จนออกสู่ทางสาธารณะไม่ได้ ถือเป็นการได้สิทธิโดยกฎหมาย แต่การขอใช้ทางภาระจำยอมไม่จำเป็นจะต้องเป็นที่ดินที่ถูกล้อมจนออกสู่ทางสาธารณะไม่ได้ แม้ที่ดินไม่ถูกล้อมก็สามารถขอใช้ทางภาระจำยอมได้ โดยอาจได้สิทธิภาระจำยอมโดยนิติกรรม หรือโดยอายุความ
  3. ผู้ขอใช้ทางจำเป็นจะต้องเสียค่าทดแทนให้แก่เจ้าของที่ดินที่ล้อมอยู่ แต่ทางภาระจำยอมโดยนิติกรรม กฎหมายไม่ได้กำหนดว่าจะต้องเสียค่าทดแทนจึงแล้วแต่จะตกลงกันว่าจะมีการเสียค่าทดแทนหรือไม่
  4. ทางจำเป็นเป็นการได้สิทธิตามกฎหมาย การได้สิทธิไม่จำเป็นต้องจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ส่วนภาระจำยอมที่ได้มาโดยนิติกรรมต้องจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ตามมาตรา ๑๒๙๙ วรรค ๑ มิฉะนั้นไม่บริบูรณ์
การจดทะเบียน “สิทธิทางจำเป็น”
ทางจำเป็นเป็นการได้สิทธิโดยอำนาจของกฎหมายตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๑๓๔๙ โดยไม่ต้องจดทะเบียน (คำพิพากษาฎีกาที่ ๓๗๗๔/๒๕๔๙) แต่ดังที่กล่าวไว้ข้างต้นว่า เคยปรากฏว่าศาลมีคำพิพากษาให้จดทะเบียนทางจำเป็น ซึ่งกรมที่ดินได้พิจารณาตอบข้อหารือว่า ให้พนักงานเจ้าหน้าที่รับจดทะเบียนในประเภท “สิทธิทางจำเป็น ตามคำพิพากษา……………………….. ลงวันที่……เดือน…………พ.ศ……” โดยอนุโลมปฏิบัติตามแนวทางการจดทะเบียนประเภทภาระจำยอม สำหรับค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนสิทธิทางจำเป็น กรณีไม่มีค่าตอบแทนจะเสียค่าจดทะเบียนประเภทไม่มีทุนทรัพย์แปลงละ ๕๐ บาท ตามกฎกระทรวง ฉบับที่ ๔๗ (พ.ศ. ๒๕๔๑) ออกตามความในพระราชบัญญัติให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. ๒๔๙๗ ไม่เสียภาษีอากร แต่ถ้ามีการจ่ายค่าตอบแทน ให้แก่กันจะเสียค่าจดทะเบียนร้อยละ ๑ จากจำนวนเงินค่าตอบแทนตามกฎกระทรวง ฉบับที่ ๔๗ (พ.ศ. ๒๕๔๑)ฯ ข้อ ๒ (๗) (ฏ) และเสียค่าอากรแสตมป์ใบรับร้อยละ ๐.๕ (ร้อยละ ๕๐ สตางค์) จากจำนวนเงินค่าตอบแทนที่จ่ายให้แก่กัน
Source: www.dol.go.th