คอนโดฯที่แพงที่สุดในกทม.

เดอะริทซ์-คาร์ลตัน เรสซิเดนเซสครองตำแหน่งโครงการอสังหาฯ ในกรุงเทพฯ ที่มีห้องชุดที่แพงที่สุด ในขณะที่แกเลอรี ฮรู เดอร์ 39 เป็นคอนโดฯ ในเมืองที่มีราคาขายต่อตารางเมตรสูงสุด

ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA เปิดเผยว่า จากการสำรวจตลาดที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล ณ สิ้นเดือนมิถุนายนที่ผ่านมาพบว่าห้องชุดที่แพงที่สุดในกรุงเทพฯ มีราคาสูงถึง 222 ล้านบาท คือห้องเพนท์เฮ้าส์ในโครงการเดอะริทซ์-คาร์ลตัน เรสซิเดนเซส บางกอก ซึ่งเป็นโครงการที่อยู่อาศัยหรูในโปรเจคมิกซ์ยูส “มหานคร” ของบริษัท เพซ ดีเวลลอปเมนท์ คอร์ปอเรชั่น จำกัด มหาชน บนถนนนราธิวาสฯ -สีลม โดยมีพื้นที่ใช้สอย 734 ตารางเมตร หรือคิดเป็น302,452 บาทต่อตารางเมตร

ในขณะที่เพนท์เฮ้าส์ใน 2 โครงการหรูจากไรมอนแลนด์มีราคาสูงสุดเป็นอันดับ 2 และ 3 โดยห้องเพนท์เฮ้าส์ขนาด 590 ตารางเมตรบนตึกเซาท์ ทาวเวอร์ในโครงการเดอะริเวอร์ บนถนนเจริญนคร 13 อยู่ในอันดับ 2 ที่ราคา 183.7 ล้านบาท หรือ 311,356 บาทต่อตารางเมตร ส่วนห้องเพนท์เฮ้าส์ขนาด 469 ตารางเมตรในโครงการ 185 ราชดำริ มีราคาอยู่ที่ 164 ล้านบาท หรือประมาณ 349,680 บาทต่อตารางเมตร  

อย่างไรก็ดี เมื่อพิจารณาถึงราคาที่เปิดขายต่อตารางเมตรแล้ว กลับพบว่าโครงการซูเปอร์ลักซ์ชัวรี่โครงการแรกของเอพี ไทยแลนด์ อย่าง แกเลอรี ฮรู เดอร์ 39 (Galerie rue de 39) ในซอยสุขุมวิท 39 กลับเป็นโครงการที่มีราคาขายแพงสุดอยู่ที่ ตารางเมตรละ 350,000 บาท แพงกว่าโครงการที่อยู่ในอันดับ  2 อย่าง 185 ราชดำริ เพียง 320 บาทเท่านั้น 

ส่วนราคาขายห้องชุดที่แพงที่สุดในโครงการ เดอะริทซ์-คาร์ลตัน เรสซิเดนเซส บางกอก ติดอยู่ในอันดับ 5 โดยมีราคาตามหลังห้องชุดในโครงการบันยันทรี เรสซิเดนเซส บนถนนสาทร (ตารางเมตรละ 318,487 บาท) และโครงการเดอะริเวอร์ (เซาท์ ทาวเวอร์ - ตารางเมตรละ 311,356 บาท )ที่อยู่ในอันดับ 3 และ 4 ตามลำดับ

10 อันดับห้องชุดที่ราคาแพงที่สุดใน กทม.

1. เพนท์เฮ้าส์ขนาด 734 ตารางเมตร ในโครงการเดอะริทซ์-คาร์ลตัน เรสซิเดนเซส บางกอก ราคา  222 ล้านบาท 

2. เพนท์เฮ้าส์ขนาด 590 ตารางเมตรในโครงการเดอะ ริเวอร์ (เซาท์ ทาวเวอร์) ราคา 183.7 ล้านบาท 

3. เพนท์เฮ้าส์ขนาด 469 ตารางเมตร ในโครงการ 185 ราชดำริราคา 164 ล้านบาท 

4. เพนท์เฮ้าส์ขนาด 784 ตารางเมตร ในโครงการมายรีสอร์ท แอท ริเวอร์  ราคา 119 ล้านบาท  

5. เพนท์เฮ้าส์ขนาด 511.65 ตารางเมตร  ในโครงการคิว หลังสวน ราคา 109.309 ล้านบาท

6. เพนท์เฮ้าส์ขนาด 650.54 ตารางเมตร ในโครงการเดอะพาโน พระราม 3 ราคา 95 ล้านบาท   

7. เพนท์เฮ้าส์ 3 ชั้นขนาด 260 ตารางเมตร ในโครงการแกเลอรี ฮรู เดอร์ 39 ราคา 91 ล้านบาท

8. เพนท์เฮ้าส์ 2 ชั้น ขนาด 250 ตารางเมตรในโครงการแมกโนเลียส์ ราชดำริ บูเลอวาร์ด ราคา 69 ล้านบาท

9. เพนท์เฮ้าส์ 2 ชั้น ขนาด 316.57 ตารางเมตรในโครงการเซอร์เคิล สุขุมวิท 11 ราคา 68.431 ล้านบาท

10. ห้องเพนท์เฮ้าส์ ขนาด 269 ตารางเมตรในโครงการคิว อโศก ราคา 44.6 ล้านบาท

10 อันดับโครงการที่มีราคาขายต่อตารางเมตรแพงที่สุดใน กทม.

1.  แกเลอรี่ ฮรู เดอร์ 39 - ตารางเมตรละ 350,000 บาท

2. 185 ราชดำริ  - ตารางเมตรละ 349,680 บาท

3. บันยันทรี เรสซิเดนเซส - ตารางเมตรละ 318,487 บาท

4. เดอะ ริเวอร์ (เซาท์ ทาวเวอร์) - ตารางเมตรละ 311,356 บาท

5. เดอะริทซ์-คาร์ตัน เรสซิเดนเซส บางกอก  - ตารางเมตรละ 302,452 บาท

6. แมกโนเลียส์ ราชดำริ บูเลอวาร์ด - ตารางเมตรละ 276,000 บาท

7.  เอ็ม สีลม - ตารางเมตรละ 231,199 บาท

8. เซอร์เคิล สุขุมวิท 11 - ตารางเมตรละ 216,164 บาท

9. คิว หลังสวน  - ตารางเมตรละ 213,640 บาท

10. คลาส หลังสวน  - ตารางเมตรละ 211,864 บาท

เรื่องข้างต้นนี้เขียนโดย กาญจนา พาหา บรรณาธิการ DDproperty.com หากมีคำถามเพิ่มเติมสามารถติดต่อได้ที่ kanchana@ddproperty.com    

จีนคุมราคาที่ดินเข้ม – กวาดล้างการซื้อที่ดินอย่างผิดกฎหมาย

กระทรวงที่ดินและทรัพยากรธรรมชาติของจีน (MOLAR) ออกมาผลักดันให้เจ้าหน้าที่สำนักงานที่ดินท้องถิ่นใช้มาตการที่เป็นรูปธรรมเพื่อควบคุมราคาที่ดินที่พุ่งขึ้นในหลายเมืองของจีน

รวมทั้งปราบปรามพฤติกรรมที่ผิดกฏหมาย เช่น การกว้านซื้อที่ดิน อย่างจริงจัง เพื่อเพิ่มประสิทธิภาพการบังคับใช้มาตรการเกี่ยวกับตลาดสังหาริมทรัพย์ของรัฐบาล

                   แถลงการณ์บนเว็บไซต์ของ MOLAR ระบุว่า ราคาขายที่ดินที่พุ่งสูงขึ้นในหลายเมือง ได้ทำให้เกิดความวิตกกังวลต่อสังคม ซึ่งเจ้าหน้าที่ท้องถิ่นต้องติดตามรายละเอียดอย่างใกล้ชิด รวมทั้งดำเนินการควบคุมราคาที่เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว

นอกจากนี้ แถลงการณ์ของ MOLAR ยังระบุว่า เมืองและเขตปกครองที่มีการจัดสรรค์ที่ดินไม่ถึง 70% ของที่ดินเพื่อการปฏิรูปเขตชุมชนยากจนในปีนี้ ซึ่งเป็นโครงการก่อสร้างที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้ต่ำถึงปานกลาง ไม่ควรใช้ที่ดินสำหรับก่อสร้างบ้านระดับหรูหราในช่วงที่เหลือของปี

             ทั้งนี้ รัฐบาลท้องถิ่นจะต้องรายงานราคาขายที่ดินที่สูงกว่า 50% จากอัตราพรีเมียมหรือราคาที่ทำสิติสูงสุดต่อเจ้าหน้าที่ที่ดินของมณฑลและ MOLAR ภายใน 2 วันทำการหลังปิดสัญญาขาย พร้อมกับสั่งการว่า กระบวนการส่งมอบที่ดินจะต้องทำตามกฏระเบียบอย่างเคร่งครัด และต้องไม่มีการเปลี่ยนจุดประสงค์การใช้ที่ดินที่จัดสรรค์เพื่อก่อสร้างที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้ต่ำ

   ที่มา : money channel

ที่ดินบราวน์ฟิลด์

ที่ดินบราวน์ฟิลด์
คือที่ดินที่มีหรือเคยมีอสังหาริมทรัพย์ประเภทพาณิชยกรรมหรืออุตสาหกรรมที่ถูกปล่อยปละละเลย ใช้งานไม่สมค่าหรือถูกทิ้งร้างและเป็นเหตุให้การขยาย การฟื้นฟูหรือการพัฒนาเมืองต้องประสบความยุ่งยาก หรือในแง่ของสิ่งแวดล้อมถือเป็นที่ดินที่ยังมีมลภาวะหรือมีมลพิษตกค้าง

ตำแหน่งที่ตั้งของบราวน์ฟิลด์

ปกติตำแหน่งที่ตั้งของที่ดินบราวน์ฟิลด์จะอยู่ในย่านอุตสาหกรรมที่อยู่ในเมือง มักเป็นโรงงานอุตสาหกรรมหรืออาคารพาณิชย์ที่เลิกกิจการ หรือเป็นสถานที่ที่เคยทำกิจการที่เกิดมลพิษมาก่อน ที่ดินบราวน์ฟิลด์ขนาดเล็กอาจอยู่ตามบริเวณที่พักอาศัยเก่าๆ เช่นอู่รถ ร้านซักรีด สถานีเติมน้ำมันที่ยังมีของเสียหรือมลพิษที่ยังคงต้างอยู่อยู่ใต้ดิน รวมทั้งที่ดินที่ถูกปล่อยทิ้งไม่ได้ใช้ประโยชน์มานานนับสิบๆ ปี

ปัญหาที่ดินบราวน์ฟิลด์ในประเทศไทย

ประเทศไทยได้เข้าสู่การเริ่มเป็นประเทศอุตสาหกรรมและการผลิตสินค้ามานานมากกว่า 4 ทศวรรษ ปัญหามลภาวะและมลพิษที่แปดเปื้อนในที่ดินที่เป็นที่ตั้งโรงงานหรือที่กองเก็บวัตถุดิบและของเสียเริ่มสร้างปัญหามากขึ้นเป็นลำดับ เช่นกรณีสารพิษแพร่กระจายจากโกดังเก็บสารเคมีทั้งจากเหตุเพลิงใหม้และการไหลซึมที่ท่าเรือคลองเตยเมื่อเร็วๆ นี้เป็นต้น

นับถึงปัจจุบันได้มีโรงงานอุตสาหกรรมหรือโรงเก็บวัตถุดิบประเภทสารเคมีเก่าที่แต่เดิมตั้งอยู่ในเมืองได้ย้ายออกไปอยู่ตามนิคมอุตสาหกรรมในต่างจังหวัดมากขึ้น ปรากฏการณ์ปัญหาคล้าย "ที่ดินบราวน์ฟิลด์" จึงเริ่มมีให้พบเห็นทั้งในเมือง และทั้งการแอบทิ้งสารพิษตามที่ลับตาตามชานเมืองและต่างจังหวัดบ้างแล้วเช่นกัน ประเทศไทยยังไม่มีกฎหมายที่ชัดเจนเพื่อจัดการกับปัญหาที่ดินบราวน์ฟิลด์โดยตรง แต่ก็มีกฎหมายและระเบียบเกี่ยวกับสารพิษและมลภาวะใช้บังคับกับโรงงานอุตสาหกรรมซึ่งกำลังดำเนินกิจการ ไม่ได้บังคับใช้โดยตรงกับที่ดินแปดเปื้อนที่ถูกทิ้งร้างในใจกลางเมืองอย่างสหรัฐฯ

แต่อย่างไรก็ตาม แม้ปัญหาที่ดินแปดเปื้อนที่ถูกทิ้งร้างเนื่องจากค่าทำความสะอาดสิ่งแปดเปื้อนจนไม่คุ้มกับการลงทุนจะยังไม่เกิดขึ้นแพร่หลายมากจนเป็นปัญหาในประเทศไทย แต่ก็มีแนวโน้มที่จะเป็นได้ในอนาคต การศึกษาตัวอย่างที่เกิดขึ้นในต่างประเทศเป็นอุทาหรณ์มีความจำเป็น ตัวอย่างการนำที่ดินโรงงานอุตสาหกรรมเก่าที่ทิ้งร้างมาใช้ใหม่ในประเทศไทยแห่งหนึ่งได้แก่การใช้ที่ดินโรงงานสุราบางยี่ขันที่ย้ายไปที่อื่นมาสร้างเป็นสวนสาธารณะและลานพระบรมรูปพระบาทสมเด็จพระเจ้าอยู่หัวรัชกาลที่ 8 ที่เชิงสะพานพระราม 8 ริมฝั่งแม่น้ำเจ้าพระยาด้านธนบุรี ซึ่งกรณีนี้ยังไม่อาจนับเข้าเกณฑ์ของ "ที่ดินบราวน์ฟิลด์" ได้ตามนิยามของสหรัฐฯ เนื่องจากไม่ใช่ที่ดินเอกชนที่มีมลภาวะประเภทสารพิษปนเปื้อนจนไม่คุ้มค่าการพัฒนาจนรัฐฯ ต้องเข้ามาช่วย ของเสียจากโรงต้มกลั่นสุราส่วนใหญ่เป็นน้ำเสียที่เป็นสารอินทรีย์จึงไม่มีมลพิษเคมีหรือโลหะหนักตกค้างมากจนเป็นปัญหาเมื่อหายเน่าแล้ว ดังนั้น เมื่อสารอินทรีย์สลายตัวแล้วจึงไม่จำเป็นต้อง "ทำความสะอาด" อย่างที่ดินบราวน์ฟิลด์ของต่างประเทศ

ทางจำเป็น ???

ทางจำเป็นคืออะไร?

ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ได้บัญญัติเรื่องทางจำเป็นไว้ในมาตรา ๑๓๔๙ ว่า “ที่ดินแปลงใดมีที่ดินแปลงอื่นล้อมอยู่จนไม่มีทางออกถึงทางสาธารณะได้ไซร้ ท่านว่าเจ้าของที่ดินแปลงนั้นจะผ่านที่ดินซึ่งล้อมอยู่ไปสู่ทางสาธารณะได้ ที่ดินแปลงใดมีทางออกได้ แต่เมื่อต้องข้ามสระ บึงหรือทะเล หรือมีที่ชัน อันระดับที่ดินกับทางสาธารณะสูงกว่ากันมากไซร้ ท่านว่าให้ใช้ความในวรรคต้นบังคับ ที่และวิธีทำทางผ่านนั้นต้องเลือกให้พอควรแก่ความจำเป็นของผู้มีสิทธิจะผ่าน กับทั้งให้คำนึงถึงที่ดินที่ล้อมอยู่ ให้เสียหายแต่น้อยที่สุดที่จะเป็นได้ ถ้าจำเป็นผู้มีสิทธิจะผ่านจะสร้างถนนเป็นทางผ่านก็ได้ ผู้มีสิทธิจะผ่าน ต้องใช้ค่าทดแทนให้แก่เจ้าของที่ดินที่ล้อมอยู่ เพื่อความเสียหายอันเกิดแต่เหตุที่มีทางผ่านนั้น ค่าทดแทนนั้นนอกจากค่าเสียหายเพราะสร้างถนน ท่านว่าจะกำหนดเป็นเงินรายปีก็ได้”

จากบทบัญญัติดังกล่าวนี้จะเห็นได้ว่า ทางจำเป็นเป็นการให้สิทธิเจ้าของที่ดิน รวมทั้งคนในครอบครัวหรือบริวารของเจ้าของที่ดินที่ถูกที่ดินแปลงอื่นล้อมจนไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะ สามารถผ่านที่ดินแปลงที่ล้อมอยู่ออกไปสู่ทางสาธารณะได้ ในขณะเดียวกันทางจำเป็นก็ถือเป็นกฎหมายที่จำกัดสิทธิของผู้เป็นเจ้าของที่ดินแปลงที่ล้อมอยู่ ที่จะต้องยอมให้เจ้าของที่ดินแปลงในที่ถูกล้อมผ่านที่ดินของตนออกไปสู่ทางสาธารณะ มีข้อสังเกตว่าผู้ที่จะใช้สิทธิในทางจำเป็นได้จะต้องเป็นเจ้าของที่ดิน หากเป็นเจ้าของโรงเรือนเท่านั้นไม่ใช่เจ้าของที่ดิน แม้จะถูกที่ดินอื่นล้อมก็ไม่มีสิทธิขอใช้ทางจำเป็น และทางสาธารณะ ที่จะออกไปสู่นั้นจะเป็นถนนหรือแม่น้ำลำคลองได้ การใช้ทางจำเป็นตามที่กฎหมายบัญญัติไว้นี้มีข้อจำกัดไว้ว่าจะต้องเป็นการขอผ่านไปสู่ทางสาธารณะเท่านั้น จะขอผ่านไปสู่สถานที่หรือทางอย่างอื่นนอกจากทางสาธารณะไม่ได้ ซึ่งต่างจากทางภาระจำยอมที่ทางภาระจำยอมอาจผ่านไปสู่ที่ใดก็ได้ นอกจากนั้นทางสาธารณะที่จะผ่านไปสู่จะต้องเป็นทางสาธารณะที่มีสภาพการใช้ประโยชน์อย่างทางสาธารณะได้ ถ้าเป็นคลองสาธารณะที่ตื้นเขินแล้วใช้ประโยชน์ในการสัญจรไปมา ไม่ได้ ก็ไม่ถือว่าเป็นทางสาธารณะในความหมายเรื่องทางจำเป็น

ทางจำเป็นเกิดขึ้นได้อย่างไร

ทางจำเป็นเกิดจากกรณีที่ที่ดินถูกล้อมจนไม่สามารถออกสู่ทางสาธารณะ นอกจากนี้กฎหมายก็ยังให้รวมถึงกรณีที่แม้จะออกไปสู่ทางสาธารณะได้แต่ไม่สะดวก เช่น การที่จะต้องข้ามสระ บึง ทะเล หรือที่ที่มีความลาดชันอันระดับที่ดินกับทางสาธารณะสูงกว่ากันมาก ถ้าเป็นเพียงเนินดิน ที่ยังสามารถเข้าออกสะดวก ทั้งคนทั้งรถ ก็ไม่สามารถขอเปิดทางจำเป็นได้ การได้สิทธิใช้ทางจำเป็น ไม่จำต้องมีนิติกรรมสัญญาระหว่างเจ้าของที่ดินที่ถูกล้อมกับเจ้าของที่ดินที่ล้อมอยู่ เพราะทางจำเป็นเป็นการได้สิทธิตามกฎหมาย และผู้ที่จะขอใช้ทางจำเป็นไม่จำเป็นต้องใช้สิทธิมานาน ถูกล้อมวันไหน เวลาใด แม้จะเพิ่งเข้ามาอยู่ในที่ดินซึ่งถูกล้อมก็ขอใช้ทางจำเป็นได้

การพิจารณาทำทางจำเป็น

การทำทางผ่านที่ดินที่ล้อมอยู่ ต้องให้พอสมควรแก่ความจำเป็นของผู้ขอผ่าน และให้ที่ดินที่ล้อมอยู่เสียหายน้อยที่สุดเท่าที่จะเป็นไปได้ แต่การผ่านที่ดินของผู้อื่นก็ไม่จำกัดว่าจะต้องเดินผ่านเท่านั้น ถ้าจำเป็นก็อาจทำถนนให้ยานพาหนะผ่านได้ แต่ถ้าผู้ขอผ่านไม่มีรถยนต์ใช้จะขอทำถนนสำหรับรถยนต์ไม่ได้ เพราะเกินความจำเป็น ขอใช้ทางได้แต่เป็นทางเดินเท่านั้น นอกจากนี้ การใช้ทางจำเป็นก็ไม่จำกัดว่าจะต้องเป็นทางบก อาจเป็นทางน้ำก็ได้ เช่น ที่ดินตั้งอยู่ในบริเวณที่มีทางสาธารณะเป็นทางน้ำ การสัญจรไปมาต้องใช้เรือเป็นพาหนะ เช่นนี้จะขอขุดคูทำทางน้ำสำหรับใช้เรือผ่านไปมาก็ได้ เว้นแต่จะเกินจำเป็นแก่ผู้ขอผ่านและเสียหายแก่เจ้าของที่ดินที่ให้ผ่านมาก เช่น ที่ดินของเขามีเนื้อที่น้อย การขุดคูจะทำให้เขาเสียเนื้อที่มากเขาอาจให้ได้เฉพาะแต่เดินผ่านไปเท่านั้นจะขอขุดคูทำทางน้ำผ่านไม่ได้ ทั้งนี้ โดยพิจารณาว่าจะเกินความจำเป็นและเสียหายแก่เขามากน้อยเพียงใด แต่ถ้าเขามีคูอยู่แล้ว ก็ชอบที่จะ ขอพายเรือเข้าออกได้ การที่เจ้าของที่ดินที่ถูกล้อมจะขอใช้ทางจำเป็นเพื่อออกสู่ทางสาธารณะ ต้องพิจารณาด้านที่ใกล้ทางสาธารณะที่สุด และเหมาะสมแก่ความจำเป็นที่สุด ไม่ได้หมายความว่าจะออกทางใดก็ได้ อย่างไรก็ดี แม้จะออกได้ก็ต้องให้เขาได้รับความเสียหายน้อยที่สุด จะเลือกตามชอบใจไม่ได้

การได้มาและการสิ้นสุดของทางจำเป็น

โดยที่ทางจำเป็นเป็นเรื่องการได้สิทธิโดยกฎหมาย ดังนั้น การได้มาซึ่งทางจำเป็นจึงไม่ต้องจดทะเบียนแต่ประการใด แต่ผู้ขอใช้ทางจำเป็นต้องใช้ค่าทดแทนอันเนื่องมาจากความเสียหายที่เกิดจากการใช้ทางจำเป็นนั้นให้แก่เจ้าของที่ดินที่ถูกใช้ทาง อย่างไรก็ตาม กฎหมายก็ไม่ได้ห้ามเจ้าของที่ดินที่จะตกลงให้ จดทะเบียนเป็นทางภาระจำยอม อาจมีการตกลงกันให้จดทะเบียนเป็นทางภาระจำยอมก็ได้ ทางจำเป็นนั้นก็กลายเป็นทางภาระจำยอมได้ อย่างไรก็ตาม ก็เคยปรากฏว่าได้มีคำพิพากษาของศาลให้จดทะเบียนทางจำเป็น ในกรณีนี้ การจดทะเบียนสิทธิทางจำเป็นก็จะดำเนินการโดยอนุโลมปฏิบัติเช่นเดียวกับการจดทะเบียนภาระจำยอม ด้วยเหตุที่ทางจำเป็นเกิดขึ้นโดยเป็นการได้สิทธิตามกฎหมาย ในเมื่อมีความจำเป็น ดังนั้น ถ้าหมดความจำเป็นไม่ถูกล้อมเมื่อใด เช่น ซื้อที่ดินติดต่อกับทางสาธารณะออกเองได้ ทางจำเป็นก็จะต้องสิ้นสุดไป ขอผ่านที่เขาอีกไม่ได้

ค่าทดแทน

ในเรื่องการขอใช้ทางจำเป็น กฎหมายบังคับว่า ผู้มีสิทธิจะผ่านต้องใช้ค่าทดแทนให้แก่เจ้าของที่ดินที่ล้อมอยู่ โดยค่าทดแทนอาจมีได้ ๒ ประการ คือ

1. ค่าทดแทนเพื่อความเสียหายอันเกิดจากการที่มีทางผ่าน จะเสียหายมากหรือน้อยก็แล้วแต่ชนิดของทางที่ผ่าน เช่น จำต้องตัดต้นไม้บางต้นเพื่อให้ทำทางผ่านไปได้
2. ค่าทดแทนที่เป็นค่าใช้ที่ดินของเขาเป็นทาง การที่ต้องมีทางผ่านไปย่อมทำให้เจ้าของที่ดิน ไม่ได้ใช้ที่ดินตรงนั้นทำประโยชน์ได้ตามประสงค์ การใช้ค่าทดแทนในกรณีนี้คล้ายกับเป็นค่าเช่า จะตกลงกันเป็นรายปีหรือเป็นเงินก้อนก็ได้

นอกจากทางจำเป็นจะมีขึ้นได้ดังได้กล่าวข้างต้นแล้ว ในมาตรา ๑๓๕๐ แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ยังได้บัญญัติว่า “ถ้าที่ดินแบ่งแยกหรือแบ่งโอนกันเป็นเหตุให้แปลงหนึ่ง ไม่มีทางออกไปสู่ทาง สาธารณะไซร้ ท่านว่าเจ้าของที่ดินแปลงนั้นมีสิทธิเรียกร้องเอาทางเดินตามมาตราก่อนได้เฉพาะบนที่ดินแปลงที่ได้แบ่งแยกหรือแบ่งโอนกัน และไม่ต้องเสียค่าทดแทน” ตัวอย่างเช่น ที่ดินโฉนดเลขที่ ** มีชื่อนาย ก. เป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ ด้านหนึ่งของที่ดินแปลงนี้จะอยู่ติดทางสาธารณประโยชน์ ต่อมา นาย ก. ได้จดทะเบียนแบ่งขายที่ดินแปลงนี้ออกไปอีกหลายแปลง และได้แบ่งขายที่ดินแปลงแยกแปลงหนึ่ง คือ โฉนดเลขที่ *** ให้แก่ นาย ว. ที่ดินโฉนดเลขที่ *** ที่นาย ว. ซื้อมาเป็นที่ดินที่อยู่ด้านในสุดและไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะ ดังนี้ นาย ว. ย่อมมีสิทธิที่จะเดินผ่านที่ดินโฉนดเลขที่ ** ของนาย ก. ได้โดยไม่ต้องเสียค่าทดแทน

ข้อแตกต่างระหว่างทางจำเป็นกับภาระจำยอม

ทางจำเป็นกับทางภาระจำยอมจะมีลักษณะใกล้เคียงกัน แต่พอจะแยกให้เห็นความแตกต่างได้ ดังนี้

1. ทางจำเป็นจะต้องเป็นการขอผ่านไปสู่ทางสาธารณะเท่านั้น ส่วนทางภาระจำยอม ไม่จำเป็นต้องเป็นการผ่านไปสู่ทางสาธารณะ จะผ่านไปสู่ที่ใดก็ได้
2. ทางจำเป็นจะเกิดขึ้นได้จะต้องเป็นกรณีที่ที่ดินถูกล้อมอยู่จนออกสู่ทางสาธารณะไม่ได้ ถือเป็นการได้สิทธิโดยกฎหมาย แต่การขอใช้ทางภาระจำยอมไม่จำเป็นจะต้องเป็นที่ดินที่ถูกล้อมจนออกสู่ทางสาธารณะไม่ได้ แม้ที่ดินไม่ถูกล้อมก็สามารถขอใช้ทางภาระจำยอมได้ โดยอาจได้สิทธิภาระจำยอมโดยนิติกรรม หรือโดยอายุความ
3. ผู้ขอใช้ทางจำเป็นจะต้องเสียค่าทดแทนให้แก่เจ้าของที่ดินที่ล้อมอยู่ แต่ทางภาระจำยอมโดยนิติกรรม กฎหมายไม่ได้กำหนดว่าจะต้องเสียค่าทดแทนจึงแล้วแต่จะตกลงกันว่าจะมีการเสียค่าทดแทนหรือไม่
4. ทางจำเป็นเป็นการได้สิทธิตามกฎหมาย การได้สิทธิไม่จำเป็นต้องจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ส่วนภาระจำยอมที่ได้มาโดยนิติกรรมต้องจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ตามมาตรา ๑๒๙๙ วรรค ๑ มิฉะนั้นไม่บริบูรณ์

การจดทะเบียน “สิทธิทางจำเป็น”

ทางจำเป็นเป็นการได้สิทธิโดยอำนาจของกฎหมายตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๑๓๔๙ โดยไม่ต้องจดทะเบียน (คำพิพากษาฎีกาที่ ๓๗๗๔/๒๕๔๙) แต่ดังที่กล่าวไว้ข้างต้นว่า เคยปรากฏว่าศาลมีคำพิพากษาให้จดทะเบียนทางจำเป็น ซึ่งกรมที่ดินได้พิจารณาตอบข้อหารือว่า ให้พนักงานเจ้าหน้าที่รับจดทะเบียนในประเภท “สิทธิทางจำเป็น ตามคำพิพากษา……………………….. ลงวันที่……เดือน…………พ.ศ……” โดยอนุโลมปฏิบัติตามแนวทางการจดทะเบียนประเภทภาระจำยอม สำหรับค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนสิทธิทางจำเป็น กรณีไม่มีค่าตอบแทนจะเสียค่าจดทะเบียนประเภทไม่มีทุนทรัพย์แปลงละ ๕๐ บาท ตามกฎกระทรวง ฉบับที่ ๔๗ (พ.ศ. ๒๕๔๑) ออกตามความในพระราชบัญญัติให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. ๒๔๙๗ ไม่เสียภาษีอากร แต่ถ้ามีการจ่ายค่าตอบแทน ให้แก่กันจะเสียค่าจดทะเบียนร้อยละ ๑ จากจำนวนเงินค่าตอบแทนตามกฎกระทรวง ฉบับที่ ๔๗ (พ.ศ. ๒๕๔๑)ฯ ข้อ ๒ (๗) (ฏ) และเสียค่าอากรแสตมป์ใบรับร้อยละ ๐.๕ (ร้อยละ ๕๐ สตางค์) จากจำนวนเงินค่าตอบแทนที่จ่ายให้แก่กัน

Source: www.dol.go.th

'ผังเมืองใหม่'จุดเปลี่ยนกทม.-ปริมณฑล

 หลังจาก "ผังเมืองใหม่" ฉบับปรับปรุงครั้งที่ 3 ของกรุงเทพมหานคร (กทม.) ประกาศใช้อย่างเป็นทางการเมื่อวันที่ 16 พฤษภาคม ที่ผ่านมา เกิดคำถามตามมามากมาย ต่อการ "ปักหมุดหมาย" พัฒนามหานครแห่งนี้ ที่กำลังก้าวสู่จุดเปลี่ยนแปลงสำคัญอีกครั้ง โดยเฉพาะประเด็นร้อนอย่างการเอื้อประโยชน์ต่อกลุ่มทุน หรือนักอสังหาฯ มือฉมังกลุ่มใดหรือไม่ ?

             ข้อกังขาเหล่านี้... เกรียงพล พัฒนรัฐ ผู้อำนวยการสำนักผังเมือง กทม. ได้ชี้แจงอย่างตรงไปตรงมา ระหว่างให้สัมภาษณ์พิเศษ "เครือเนชั่น" นี่คือข้อเท็จจริงอีกด้านของ "ผังเมืองใหม่"

             "การเปลี่ยนแปลงผังเมือง ตั้งแต่ฉบับแรก เมื่อปี 2535 ถึงฉบับปรับปรุงล่าสุดครั้งที่ 3 จำเป็นต้องเป็นการเปลี่ยนแปลงให้สอดคล้อง ไม่ใช่การเปลี่ยนแปลงอย่างถล่มทลาย อย่างฉับพลัน เพราะผังเมืองจะกระทบต่อประชาชนสูง ฉะนั้นผังเมืองทั่วโลกไม่ได้เปลี่ยนพลิกจากหน้ามือเป็นหลังมือ เป็นไปไม่ได้ มันจะกระทบสิทธิประชาชน"

             "นักวิชาการพูดกันเยอะว่า ผังเมืองเป็นความสมดุลบนความขัดแย้ง เนื่องจากภาคส่วนต่างๆ ประชาชน นักธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ บริษัทเล็ก บริษัทใหญ่ ล้วนมีส่วนร่วม มีส่วนได้เสีย แต่ไม่มีใครได้ฝ่ายเดียว และไม่มีใครที่เสียฝ่ายเดียว เราต้องหาความสมดุลบนความขัดแย้งต่างๆ"

             เกรียงพล อธิบายว่า การมีกฎหมายผังเมือง ไม่ใช่การดำเนินการของฝ่ายรัฐฝ่ายเดียว การร่างแผนยุทธศาสตร์ผังเมืองต้องผ่านการหารือสาธารณะ แน่นอนที่สุด มีความเห็นต่างจากประชาชนบางกลุ่ม แต่ก็มีบางกลุ่มที่เห็นด้วยเช่นกัน

             ดังนั้นเมื่อมีการประกาศไปแล้ว ไม่ใช่สิ่งตายตัว ยังต้องปรับปรุงต่อไป เช่น ผังเมืองรวมฉบับล่าสุด มีการเปลี่ยนแปลงวัฒนธรรม เศรษฐกิจ สังคม ตลอดระยะเวลา 5-7 ปีอย่างสูง มีขนส่งมวลชนระบบรางจากเดิม 7 สาย เป็น 12 สาย มีการเติบโตของอาคาร ของชุมชนทั้งสองของทางรถไฟฟ้า 12 สาย และการเปลี่ยนแปลงที่เห็นได้ชัด คือ เกิดศูนย์พาณิชยกรรมรองต่างๆ ขึ้น เช่น ศูนย์ราชการ ย่านมักกะสัน ทำให้ผังเมืองต้องวางกรอบให้สอดคล้องกับการเปลี่ยนแปลง

             "โลกมีแนวโน้มไปในทางไปแก้ไขสภาวะโลกร้อน รวมทั้งการเกิดอุทกภัยปลายปี 2554 การร่างผังเมืองฉบับนี้จึงคำนึงถึงการป้องกันอุทกภัย หรือการผนวกเรื่องกรีนบิลดิ้ง (Green Building) ลดการใช้พลังงานฟุ่มเฟือยในอาคาร หรือลดปริมาณการปล่อยก๊าซคาร์บอนมอนอกไซด์ออกจากอาคาร หรือการให้แต่ละอาคารใหญ่มีแหล่งรับน้ำ"

             ตรงนี้อาคารที่มีแหล่งรับน้ำตั้งแต่ 1 ลูกบาศก์เมตรขึ้นไป จะได้โบนัสพิเศษ แต่ฉบับเดิมยังไม่มี โดยในการสร้างอาคารจะต้องยื่นตั้งแต่ขอแบบว่าจะเป็นอาคารกรีนบิลดิ้ง โดยมีมูลนิธิอาคารเขียวไทยรับรองผลจาก 4 ระดับ เขาสามารถสร้างพื้นที่ของอาคารได้มากกว่าเดิมสูงสุด 20% ผลที่ออกมาตั้งแต่ตอนประชุมบรรดากลุ่มทุนอสังหาริมทรัพย์สนใจตัวนี้อย่างมาก

             สิ่งที่ทำให้ได้โบนัสเพิ่มมีอยู่ 5 อย่าง คือ 1.หากมีการพัฒนาพื้นที่อยู่อาศัยรวม โดยจัดให้ชุมชนเดิมอยู่อาศัยด้วย เป็นการแก้ปัญหาสังคม โดยรูปแบบเป็นอาคารแฟลตจะได้ประโยชน์ สำหรับการจัดชั้นให้ผู้อาศัยเดิมได้อยู่ หรือจัดพื้นที่ไม่เกิน 5 กิโลเมตรจากพื้นที่เดิม เขาจะได้พื้นที่ปลูกสร้างอาคารเพิ่มกว่าเดิม

             2.อาคารสาธารณะขนาดใหญ่ ถ้าจัดให้มีพื้นที่โล่งเพื่อสาธารณะ เพื่อลดความแออัดของอาคาร และเป็นเรื่องสวัสดิการ เช่น พารากอน เซ็นทรัลเวิลด์ จะมีโบนัสให้

             3.แนวรถไฟฟ้าใน 8 สถานี ในสายต้นทางปลายทาง กำหนดว่าภายในรัศมี 500 เมตร จากชานชาลาถ้าอาคารที่สร้างมีที่จอดรถเพิ่มเติมกว่าที่กฎหมายกำหนด เพื่อไม่ให้มีรถเข้ามาจะได้โบนัสของอาคารเพิ่มเติม

             4.อาคารที่สามารถมีแหล่งน้ำเพื่อชะลอการผ่านน้ำตั้งแต่ 1 ลูกบาศก์เมตรขึ้นไป จะได้โบนัสเช่นกัน

             และ 5.กรีนบิลดิ้ง เพื่อรักษาสภาวะสิ่งแวดล้อม

             “กรุงเทพฯ เป็นมหานครมา 200 กว่าปี แต่เพิ่งมีกฎหมายผังเมืองปี 2535 คือ 20 ปีที่ผ่านมา การเปลี่ยนแปลงผังเมืองไม่สามารถทำได้รุนแรง จะกระทบกระเทือนสิทธิประชาชน เมื่อใช้แล้วจะประเมินผลจากเสียงตอบรับทันที ไม่ใช่รออีก 5 ปี เพื่อดูว่ามีความเดือดร้อน หรือประโยชน์ตรงไหนบ้าง”

             ด้านการอนุรักษ์พื้นที่วัฒนธรรมนั้น เกรียงพล ยืนยันว่า ให้ชุมชนระดมความคิดว่า ตรงนี้ต้องเป็นย่านอนุรักษ์หรือไม่ ไม่ใช่สำนักผังเมืองคิดกันเองแค่ 3-4 คน เช่น รอบเกาะรัตนโกสินทร์ หรือย่านเยาวราช ดังนั้นใครจะทำอะไรตรงไหนในย่านอนุรักษ์วัฒนธรรม ต้องเชื่อมโยงกับสาธารณะ ขณะที่การเชื่อมโยงกับ 6 จังหวัดปริมณฑล ผังเมืองต้องคำนึงถึงด้วย ทั้งภาวะอุทกภัย หรือปริมาณจราจรที่เข้ามาในกรุงเทพฯ แต่ลักษณะโครงสร้างอำนาจหน้าที่ของ กทม. มีเฉพาะพื้นที่ ยังไม่อาจเป็นเนื้อเดียวกัน

             เช่นเดียวกับเรื่องสิ่งแวดล้อม ผังเมืองอยากให้มีสวนสาธารณะ 6 ตารางเมตรต่อคน โดยมี 2 ประเภท คือ พื้นที่สีเขียวสาธารณะกับเอกชน จากเดิมมี 3-4 ตารางเมตรต่อคน โดยพื้นที่หน่วยราชการ ทหาร หรือในแถบฝั่งตะวันออก ตะวันตก ถ้าถามว่าดูแบบนี้เรายังมีพื้นที่สีเขียวค่อนข้างมาก ที่ผ่านมาเรามีการไปบรรยายเรื่องผังเมืองที่ญี่ปุ่น เขาทึ่งที่บ้านเราเป็นประเทศแรกๆ ที่ผังเมืองรองรับเรื่องโลกร้อน

             "ผังเมืองต้องคำนึงถึงแหล่งจ้างงานกับแหล่งที่อยู่อาศัย ไม่ให้ประชาชนใช้เวลาเดินทางนาน ผังเมืองต้องการให้เกิดศูนย์พาณิชยกรรมรอง อาทิ รอบถนนกาญจนาภิเษก ผังใหม่จะให้ผู้ที่อาศัยหนาแน่นน้อย ให้มีการพัฒนา เป็นแหล่งงาน หรือแหล่งช็อปปิ้ง เพื่อให้คนไม่ต้องเข้าเมือง จากเดิมมีที่บางนา สะพานใหม่ พระราม 2 ลาดกระบัง ศรีนครินทร์ แต่ตอนนี้เพิ่มที่ตลิ่งชัน มีนบุรี วงเวียนใหญ่ เป็นย่านพาณิชยกรรมรอง คล้ายดาวทาวน์ของกรุงเทพฯ จะเชื่อมโยงกับรถไฟฟ้า"

             ผู้อำนวยการสำนักผังเมือง กล่าวถึงแนวพื้นที่รับน้ำว่า กำหนดไว้เหมือนเดิม อาจจะหายไปบ้างในพื้นที่มีนบุรี แต่ไม่มีนัยอะไร อีก 5 ปีข้างหน้ามีปัจจัยหลายเรื่องที่ทำให้กรุงเทพฯ เปลี่ยน ทั้งการเข้าสู่ประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน (เออีซี) เรื่องของการเติบโตทางเศรษฐกิจ โดยเฉพาะกรุงเทพฯ มีจีดีพี 29% ถือว่าสูงที่สุดในประเทศ หากรวมจีดีพีจังหวัดรอบกรุงเทพฯ เฉลี่ยที่ 55-56% แสดงให้เห็นถึงความมั่งคั่งมากองอยู่ที่กรุงเทพฯ และปริมณฑล รวมถึงการเปลี่ยนแปลงผังเมืองรวมจะเอื้อการพัฒนาเศรษฐกิจของประชาชน แต่การเติบโตทางเศรษฐกิจต้องสมดุลกับประโยชน์ของประชาชนเรื่องสิ่งแวดล้อม สาธารณสุข และความปลอดภัย

             ส่วนแนวคลองจะมีการกำหนดไว้เพื่อเชื่อมต่อโดยทำงานร่วมกับสำนักการระบายน้ำ และสำนักสิ่งแวดล้อม ถือเป็นผังเมืองแรกของประเทศที่เป็นผังทำให้เห็นเรื่องสาธารณูปโภค ทำให้เห็นว่าบริเวณไหนการเติบโตต้องขยายตัว การให้บริการสาธารณะน้ำ ไฟ ขยะ ถนน เพียงพอหรือไม่ เพื่อให้เป็นกรอบการพัฒนาทุกหน่วยงานยึดถือ ไม่ใช่ให้หน่วยงานขีดเส้นเอง ต้องมาดูผังเมืองรวม ต้องมาบูรณาการเพื่อให้เกิดประสิทธิภาพการพัฒนากรุงเทพฯ

             “การเติบโตของกรุงเทพฯ อีก 5 ปีข้างหน้าจะมีการขยายตัวไปทางทิศตะวันออกมากกว่าทิศตะวันตก อย่าลืมว่าสนามบินสุวรรณภูมิอยู่ทางตะวันออก ส่วน จ.ฉะเชิงเทรา และชลบุรี มีการเติบโตทางเศรษฐกิจสูง เป็นที่ตั้งของโครงการใหญ่ๆ อีก 5 ปี ฝั่งตะวันออกค่อนข้างจะมีประชาชนอยู่อาศัยหนาแน่นขึ้น เชื่อมต่อการเติบโตระยอง ชลบุรี และลาดกระบัง ขณะที่ย่านบางพลัด บางกอกน้อย ราษฎร์บูรณะ จะลดประโยชน์จากการใช้ที่ดินจากพื้นที่อาศัยหนาแน่นมาก เป็นพื้นที่อาศัยหนาแน่นปานกลาง เพราะเป็นพื้นที่ถนนแคบ มีการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานไม่ทัน จึงต้องปรับเป็นพื้นที่ดาวโซน" ผอ.สำนักผังเมือง กล่าว




(หมายเหตุ : 'ผังเมืองใหม่'จุดเปลี่ยนสำคัญ กทม.-ปริมณฑล  : ธนัชพงศ์ คงสายสำนักข่าวเนชั่นรายงาน)

คนไทยที่มีคู่สมรสเป็นคนต่างชาติถือครองที่ดินได้หรือไม่

แต่เดิมคนไทยที่จดทะเบียนสมรสกับคนต่างด้าวจะถือกรรมสิทธิ์ที่ดินไม่ได้เพราะกฎหมายที่ดินไม่อนุญาตให้คนต่างด้าวถือ กรรมสิทธิ์ที่ดินและหากอนุญาตให้คู่สมรสที่เป็นคนไทยถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินแล้วที่ดินจะเป็นสินสมรสกับคู่สมรสต่างด้าวตาม ประมวล กฎ หมายแพ่ง ด้วย เนื่องจากรัฐธรรมนูญแห่งราชอาณาจักรไทยพ.ศ.2540 มาตรา 30 ได้บัญญัติว่า "บุคคลย่อมเสมอกันในทางกฎหมาย และได้รับความ คุ้มครองตามกฎหมายเท่าเทียมกัน ชายและหญิงมีสิทธิเท่าเทียมกันการเลือกปฏิบัติโดยไม่เป็นธรรมต่อบุคคลเพราะ เหตุแห่งความแตกต่าง ในเรื่องถิ่นกำเนิดเชื้อชาติ

ภาษา เพศ อายุ สภาพทางกายหรือสุขภาพ สถานะของบุคคล ฐานะทางเศรษฐกิจหรือสังคม ความเชื่อทางศาสนา การศึกษาอบรมหรือความคิดเห็นทางการเมืองอันไม่ขัดต่อ รัฐธรรมนูญจะกระทำมิได้" และ มาตรา 48 วรรคแรก รัฐธรรมนูญแห่งราชอาญาจักรไทยได้ บัญญัติว่า " สิทธิของบุคคลในทรัพย์สินย่อมได้รับความคุ้มครอง " ขอบเขตแห่งสิทธิ และ การจำกัดสิทธิเช่นว่านั้นย่อมเป็นไปตามที่กฎหมายบัญญัติเพื่อให้สอดคล้องกับรัฐธรรมนูญ ดังกล่าว ทางกระทรวงมหาดไทยได้วางหลักเกณฑ์ให้พนักงานเจ้าหน้าที่ปฏิบัติดังนี้ คือ 1. กรณีบุคคลสัญชาติไทยที่มีคู่สมรสเป็นคนต่างด้าว โดยชอบด้วยกฎหมาย ขอซื้อที่ดินหรือขอรับโอนที่ดินในกรณีที่คล้ายคลึงกันในระหว่างสมรส หากสอบสวนแล้ว ผู้ขอและคู่สมรสที่เป็นคนต่างด้าวได้ยืนยันเป็นลายลักษณ์อักษรร่วมกันว่า เงินที่บุคคลสัญชาติไทยนำมาซื้อที่ดินทั้งหมดเป็นสินส่วนตัวของบุคคลสัญชาติไทยแต่เพียงฝ่ายเดียว มิใช่สินสมรส ก็ให้พนักงานเจ้าหน้าที่ดำเนินการจดทะเบียนสิทธและนิติกรรมให้กับผู้ขอต่อไปได้ แต่ถ้าหากคนต่างด้าวที่เป็นคู่สมรสของบุคคลสัญชาติไทยไม่ยืนยันตามนัยดังกล่าว หรือยืนยันเป็นลายลักษณ์อักษรว่าเงินที่นำมาซื้อที่ดินทั้งหมดหรือบางส่วนเป็นสินสมรส เมื่อพนักงานเจ้าหน้าที่สอบสวนเสร็จแล้ว ให้ส่งเรื่องไปให้กรมที่ดินเพื่อขอคำสั่ง รัฐมนตรีตามนัย(มาตรา 74 วรรคสอง แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน) 2. กรณีบุคคลสัญชาติไทยที่มีคู่สมรสเป็นคนต่างด้าว โดยมิชอบด้วยกฎหมาย ขอซื้อที่ดินหรือขอรับโอนที่ดินในกรณีอื่น ที่คล้ายคลึงกันในระหว่างที่อยู่กินฉันสามีภรรยา กับคนต่างด้าวหากสอบสวนแล้วผู้ขอและคู่สมรสที่เป็นคนต่างด้าว ได้ยืนยันเป็นลายลักษณ์อักษรร่วมกันว่าเงินที่บุคคลสัญชาติไทยนำมาซื้อที่ดินทั้งหมด เป็นทรัพย์ส่วนตัวของ บุคคลสัญชาติไทยแต่เพียงฝ่ายเดียว มิใช่ทรัพย์ที่ทำมาหาได้ร่วมกันก็ให้พนักงานเจ้าหน้าที่ดำเนินการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมให้กับผู้ขอต่อไปได้แต่ถ้าหากคนต่างด้าวที่เป็น คู่สมรสของบุคคลสัญชาติไทยไม่ยืนยันตามนัยดังกล่าว หรือยืนยันเป็นลายลักษณ์อักษรว่าเงินที่นำมาซื้อที่ดินทั้งหมดหรือบางส่วนเป็นเงินที่ทำมาหาได้ร่วมกัน เมื่อพนักงานเจ้าหน้า ที่สอบสวนเสร็จแล้ว ให้ส่งเรื่องไปกรมที่ดินเพื่อขอคำสั่งรัฐมนตรี ตามนัย (มาตรา 74 วรรคสอง แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน) 3. กรณีบุคคลสัญชาติไทย ที่มีคู่สมรสเป็นคนต่างด้าวทั้งที่ชอบและมิชอบด้วยกฎหมาย ขอรับให้ที่ดินในระหว่างสมรส หรือระหว่างอยู่กินฉันสามีภรรยากัน หากสอบสวนแล้ว เป็นการรับให้ในฐานะที่เป็นสินส่วนตัว หรือทรัพย์ส่วนตัวของตนแต่เพียงฝ่ายเดียว มิได้ทำให้คนต่างด้าวมีส่วนเป็นเจ้าของในที่ดินร่วมด้วย ก็ให้พนักงานเจ้าหน้าที่ดำเนินการ จดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมให้กับผู้ขอต่อไปได้แต่ถ้าหากเป็นการรับให้ในฐานะที่เป็นสินสมรส หรือมีผลทำให้คู่สมรสที่เป็นคนต่างด้าวมีส่วนเป็นเจ้าของร่วมด้วยเมื่อพนักงาน เจ้าหน้าที่สอบสวนเสร็จแล้ว ให้ส่งเรื่องไปให้กรมที่ดินเพื่อเสนอขอคำสั่งรัฐมนตรีตามนัย (มาตรา 74 วรรคสอง แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน) 4. กรณีบุคคลสัญชาติไทยที่เคยมีคู่สมรสเป็นคนต่างด้าวแต่ได้หย่าขาดจากกัน หรือเลิกร้างกันแล้ว ขอทำนิติกรรมให้ได้มาซึ่งที่ดิน หากสอบสวนแล้วไม่ปรากฏพฤติการณ์ หลีกเลี่ยงกฎหมาย ก็ให้ดำเนินการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมให้กับผู้ขอต่อไปได้ ฉะนั้น ก็เป็นโอกาสดีแล้วที่คนไทยที่มีคู่สมรสเป็นคนต่างด้าวสามารถที่จะถือครองที่ดินได้ อนี่งการยินยอมโดยคู่สมรสที่เป็นคนต่างด้าวนั้นกรมที่ดินได้วางระเบียบว่า ต้องไปให้ความยินยอมด้วยตนเองจะทำเป็นหนังสืออย่างเดียวโดยไม่ไปแสดงตนไม่ได้ ผู้เขียนเห็นว่า หากคู่สมรสที่เป็นคนต่างด้าวมีเหตุขัดข้องไม่สามารถเดินทางมาประเทศไทยเพื่อแสดงความยินยอมดังกล่าวคนต่างด้าวนั้นสามารถไปทำหนังสือ (Affidavit) ให้ถ้อยคำยืนยันต่อโนตารี่พับลิกและกงสุลไทยในประเทศของตนและนำหนังสือ(Affidavit) ไปใช้แสดงต่อกรมที่ดินได้

“ปฏิรูปที่ดิน” บีบคนรวยคายที่ดิน กระจายการถือครองให้เกษตรกรทำกิน

ปัญหากระจายการถือครองที่ดิน ที่มีการกระจุก สร้างมาตรการทางภาษีในอัตราที่สูง  แนะเปิดเผยการถือ

ครองที่ดินตรงไปตรงมา

นายเพิ่มศักดิ์ มกราภิรมย์  กรรมการปฏิรูปและอนุกรรมการปฏิรูปที่ดิน ฐานทรัพยากร สิ่งแวดล้อม และ

น้ำ    ได้ศึกษาข้อมูลการปฏิรูปที่ดินในประเทศไทยเห็นได้ชัดว่า ปัญหาเรื่องที่ดินเกิดขึ้นจากกลไกตลาด

การซื้อขายที่ดินมีความเสรี ทำให้เกิดปรากฎการณ์ที่ใครมีเงินมากก็ซื้อที่ดินมาก   วิธีแก้ไขต้อง

แทรกแซงกลไกตลาด  ด้วยการกระจายที่ดินออกมาให้ได้  โดยใช้มาตรการทางภาษีก้าวหน้าในอัตราสูง 

เพื่อให้ผู้ที่ซื้อที่ดินเก็บไว้เก็งกำไร คายที่ดินออกมา  เพราะคนที่ครอบครองเอาไว้มากแล้วไม่ใช้

ประโยชน์ปล่อยให้รกร้าง ปล่อยให้เช่า แต่เกษตรกรของประเทศจำนวนมากกลับไม่มีที่ดินทำกินทำให้คน

ชนบทเคลื่อนย้ายถิ่นฐานแห่เข้าเมือง  ก่อให้เกิดปัญหาชุมชนแออัดตามมา ทั้งยังการบุกรุกพื้นที่ป่าสงวน 

ทำพื้นที่เกตรกรรม และที่อยู่อาศัย  จากข้อมูลของประชาชนที่อยู่ในเขตป่าอยู่อย่างไม่ชอบกฎหมาย

ประมาณหนึ่งล้านครัวเรือน เพราะเขาไม่มีที่ดินทำกิน
                
พิมพ์เขียวของการปฏิรูปที่ดินหลักๆ ที่เสนอแนวคิดต่อสังคมก็คือการกระจายการถือครองที่ดิน  เรื่อง

ภาษี  เรื่องการจำกัดกรรมสิทธิ์ที่จะให้เฉพาะคนทำการเกษตร ซึ่งทั้งหมดคือหัวใจสำคัญของการปฏิรูป  

ที่จะต้องมีมาตรการมารองรับให้ขับเคลื่อนได้ เช่น การจัดตั้งกองทุนธนาคาร ที่ดิน การเปิดเผยข้อมูล

การถือครองที่ดินให้เป็นเรื่องสาธารณะที่ประชาชนเข้าถึง เพราะหากเปิดเผยไม่ได้ก็ตรวจสอบไม่ได้ว่า

ใครถือครองที่ดินกันเป็นแสนๆ ไร่ เพื่อการจัดการให้เกิดสิทธิประโยชน์ตรงกับความต้องการของ

เกษตรกรและชาวบ้าน




 Produced by VoiceTV

29 เมษายน 2554 เวลา 20:17 น.