'ผังเมืองใหม่'จุดเปลี่ยนกทม.-ปริมณฑล

 หลังจาก "ผังเมืองใหม่" ฉบับปรับปรุงครั้งที่ 3 ของกรุงเทพมหานคร (กทม.) ประกาศใช้อย่างเป็นทางการเมื่อวันที่ 16 พฤษภาคม ที่ผ่านมา เกิดคำถามตามมามากมาย ต่อการ "ปักหมุดหมาย" พัฒนามหานครแห่งนี้ ที่กำลังก้าวสู่จุดเปลี่ยนแปลงสำคัญอีกครั้ง โดยเฉพาะประเด็นร้อนอย่างการเอื้อประโยชน์ต่อกลุ่มทุน หรือนักอสังหาฯ มือฉมังกลุ่มใดหรือไม่ ?

             ข้อกังขาเหล่านี้... เกรียงพล พัฒนรัฐ ผู้อำนวยการสำนักผังเมือง กทม. ได้ชี้แจงอย่างตรงไปตรงมา ระหว่างให้สัมภาษณ์พิเศษ "เครือเนชั่น" นี่คือข้อเท็จจริงอีกด้านของ "ผังเมืองใหม่"

             "การเปลี่ยนแปลงผังเมือง ตั้งแต่ฉบับแรก เมื่อปี 2535 ถึงฉบับปรับปรุงล่าสุดครั้งที่ 3 จำเป็นต้องเป็นการเปลี่ยนแปลงให้สอดคล้อง ไม่ใช่การเปลี่ยนแปลงอย่างถล่มทลาย อย่างฉับพลัน เพราะผังเมืองจะกระทบต่อประชาชนสูง ฉะนั้นผังเมืองทั่วโลกไม่ได้เปลี่ยนพลิกจากหน้ามือเป็นหลังมือ เป็นไปไม่ได้ มันจะกระทบสิทธิประชาชน"

             "นักวิชาการพูดกันเยอะว่า ผังเมืองเป็นความสมดุลบนความขัดแย้ง เนื่องจากภาคส่วนต่างๆ ประชาชน นักธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ บริษัทเล็ก บริษัทใหญ่ ล้วนมีส่วนร่วม มีส่วนได้เสีย แต่ไม่มีใครได้ฝ่ายเดียว และไม่มีใครที่เสียฝ่ายเดียว เราต้องหาความสมดุลบนความขัดแย้งต่างๆ"

             เกรียงพล อธิบายว่า การมีกฎหมายผังเมือง ไม่ใช่การดำเนินการของฝ่ายรัฐฝ่ายเดียว การร่างแผนยุทธศาสตร์ผังเมืองต้องผ่านการหารือสาธารณะ แน่นอนที่สุด มีความเห็นต่างจากประชาชนบางกลุ่ม แต่ก็มีบางกลุ่มที่เห็นด้วยเช่นกัน

             ดังนั้นเมื่อมีการประกาศไปแล้ว ไม่ใช่สิ่งตายตัว ยังต้องปรับปรุงต่อไป เช่น ผังเมืองรวมฉบับล่าสุด มีการเปลี่ยนแปลงวัฒนธรรม เศรษฐกิจ สังคม ตลอดระยะเวลา 5-7 ปีอย่างสูง มีขนส่งมวลชนระบบรางจากเดิม 7 สาย เป็น 12 สาย มีการเติบโตของอาคาร ของชุมชนทั้งสองของทางรถไฟฟ้า 12 สาย และการเปลี่ยนแปลงที่เห็นได้ชัด คือ เกิดศูนย์พาณิชยกรรมรองต่างๆ ขึ้น เช่น ศูนย์ราชการ ย่านมักกะสัน ทำให้ผังเมืองต้องวางกรอบให้สอดคล้องกับการเปลี่ยนแปลง

             "โลกมีแนวโน้มไปในทางไปแก้ไขสภาวะโลกร้อน รวมทั้งการเกิดอุทกภัยปลายปี 2554 การร่างผังเมืองฉบับนี้จึงคำนึงถึงการป้องกันอุทกภัย หรือการผนวกเรื่องกรีนบิลดิ้ง (Green Building) ลดการใช้พลังงานฟุ่มเฟือยในอาคาร หรือลดปริมาณการปล่อยก๊าซคาร์บอนมอนอกไซด์ออกจากอาคาร หรือการให้แต่ละอาคารใหญ่มีแหล่งรับน้ำ"

             ตรงนี้อาคารที่มีแหล่งรับน้ำตั้งแต่ 1 ลูกบาศก์เมตรขึ้นไป จะได้โบนัสพิเศษ แต่ฉบับเดิมยังไม่มี โดยในการสร้างอาคารจะต้องยื่นตั้งแต่ขอแบบว่าจะเป็นอาคารกรีนบิลดิ้ง โดยมีมูลนิธิอาคารเขียวไทยรับรองผลจาก 4 ระดับ เขาสามารถสร้างพื้นที่ของอาคารได้มากกว่าเดิมสูงสุด 20% ผลที่ออกมาตั้งแต่ตอนประชุมบรรดากลุ่มทุนอสังหาริมทรัพย์สนใจตัวนี้อย่างมาก

             สิ่งที่ทำให้ได้โบนัสเพิ่มมีอยู่ 5 อย่าง คือ 1.หากมีการพัฒนาพื้นที่อยู่อาศัยรวม โดยจัดให้ชุมชนเดิมอยู่อาศัยด้วย เป็นการแก้ปัญหาสังคม โดยรูปแบบเป็นอาคารแฟลตจะได้ประโยชน์ สำหรับการจัดชั้นให้ผู้อาศัยเดิมได้อยู่ หรือจัดพื้นที่ไม่เกิน 5 กิโลเมตรจากพื้นที่เดิม เขาจะได้พื้นที่ปลูกสร้างอาคารเพิ่มกว่าเดิม

             2.อาคารสาธารณะขนาดใหญ่ ถ้าจัดให้มีพื้นที่โล่งเพื่อสาธารณะ เพื่อลดความแออัดของอาคาร และเป็นเรื่องสวัสดิการ เช่น พารากอน เซ็นทรัลเวิลด์ จะมีโบนัสให้

             3.แนวรถไฟฟ้าใน 8 สถานี ในสายต้นทางปลายทาง กำหนดว่าภายในรัศมี 500 เมตร จากชานชาลาถ้าอาคารที่สร้างมีที่จอดรถเพิ่มเติมกว่าที่กฎหมายกำหนด เพื่อไม่ให้มีรถเข้ามาจะได้โบนัสของอาคารเพิ่มเติม

             4.อาคารที่สามารถมีแหล่งน้ำเพื่อชะลอการผ่านน้ำตั้งแต่ 1 ลูกบาศก์เมตรขึ้นไป จะได้โบนัสเช่นกัน

             และ 5.กรีนบิลดิ้ง เพื่อรักษาสภาวะสิ่งแวดล้อม

             “กรุงเทพฯ เป็นมหานครมา 200 กว่าปี แต่เพิ่งมีกฎหมายผังเมืองปี 2535 คือ 20 ปีที่ผ่านมา การเปลี่ยนแปลงผังเมืองไม่สามารถทำได้รุนแรง จะกระทบกระเทือนสิทธิประชาชน เมื่อใช้แล้วจะประเมินผลจากเสียงตอบรับทันที ไม่ใช่รออีก 5 ปี เพื่อดูว่ามีความเดือดร้อน หรือประโยชน์ตรงไหนบ้าง”

             ด้านการอนุรักษ์พื้นที่วัฒนธรรมนั้น เกรียงพล ยืนยันว่า ให้ชุมชนระดมความคิดว่า ตรงนี้ต้องเป็นย่านอนุรักษ์หรือไม่ ไม่ใช่สำนักผังเมืองคิดกันเองแค่ 3-4 คน เช่น รอบเกาะรัตนโกสินทร์ หรือย่านเยาวราช ดังนั้นใครจะทำอะไรตรงไหนในย่านอนุรักษ์วัฒนธรรม ต้องเชื่อมโยงกับสาธารณะ ขณะที่การเชื่อมโยงกับ 6 จังหวัดปริมณฑล ผังเมืองต้องคำนึงถึงด้วย ทั้งภาวะอุทกภัย หรือปริมาณจราจรที่เข้ามาในกรุงเทพฯ แต่ลักษณะโครงสร้างอำนาจหน้าที่ของ กทม. มีเฉพาะพื้นที่ ยังไม่อาจเป็นเนื้อเดียวกัน

             เช่นเดียวกับเรื่องสิ่งแวดล้อม ผังเมืองอยากให้มีสวนสาธารณะ 6 ตารางเมตรต่อคน โดยมี 2 ประเภท คือ พื้นที่สีเขียวสาธารณะกับเอกชน จากเดิมมี 3-4 ตารางเมตรต่อคน โดยพื้นที่หน่วยราชการ ทหาร หรือในแถบฝั่งตะวันออก ตะวันตก ถ้าถามว่าดูแบบนี้เรายังมีพื้นที่สีเขียวค่อนข้างมาก ที่ผ่านมาเรามีการไปบรรยายเรื่องผังเมืองที่ญี่ปุ่น เขาทึ่งที่บ้านเราเป็นประเทศแรกๆ ที่ผังเมืองรองรับเรื่องโลกร้อน

             "ผังเมืองต้องคำนึงถึงแหล่งจ้างงานกับแหล่งที่อยู่อาศัย ไม่ให้ประชาชนใช้เวลาเดินทางนาน ผังเมืองต้องการให้เกิดศูนย์พาณิชยกรรมรอง อาทิ รอบถนนกาญจนาภิเษก ผังใหม่จะให้ผู้ที่อาศัยหนาแน่นน้อย ให้มีการพัฒนา เป็นแหล่งงาน หรือแหล่งช็อปปิ้ง เพื่อให้คนไม่ต้องเข้าเมือง จากเดิมมีที่บางนา สะพานใหม่ พระราม 2 ลาดกระบัง ศรีนครินทร์ แต่ตอนนี้เพิ่มที่ตลิ่งชัน มีนบุรี วงเวียนใหญ่ เป็นย่านพาณิชยกรรมรอง คล้ายดาวทาวน์ของกรุงเทพฯ จะเชื่อมโยงกับรถไฟฟ้า"

             ผู้อำนวยการสำนักผังเมือง กล่าวถึงแนวพื้นที่รับน้ำว่า กำหนดไว้เหมือนเดิม อาจจะหายไปบ้างในพื้นที่มีนบุรี แต่ไม่มีนัยอะไร อีก 5 ปีข้างหน้ามีปัจจัยหลายเรื่องที่ทำให้กรุงเทพฯ เปลี่ยน ทั้งการเข้าสู่ประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน (เออีซี) เรื่องของการเติบโตทางเศรษฐกิจ โดยเฉพาะกรุงเทพฯ มีจีดีพี 29% ถือว่าสูงที่สุดในประเทศ หากรวมจีดีพีจังหวัดรอบกรุงเทพฯ เฉลี่ยที่ 55-56% แสดงให้เห็นถึงความมั่งคั่งมากองอยู่ที่กรุงเทพฯ และปริมณฑล รวมถึงการเปลี่ยนแปลงผังเมืองรวมจะเอื้อการพัฒนาเศรษฐกิจของประชาชน แต่การเติบโตทางเศรษฐกิจต้องสมดุลกับประโยชน์ของประชาชนเรื่องสิ่งแวดล้อม สาธารณสุข และความปลอดภัย

             ส่วนแนวคลองจะมีการกำหนดไว้เพื่อเชื่อมต่อโดยทำงานร่วมกับสำนักการระบายน้ำ และสำนักสิ่งแวดล้อม ถือเป็นผังเมืองแรกของประเทศที่เป็นผังทำให้เห็นเรื่องสาธารณูปโภค ทำให้เห็นว่าบริเวณไหนการเติบโตต้องขยายตัว การให้บริการสาธารณะน้ำ ไฟ ขยะ ถนน เพียงพอหรือไม่ เพื่อให้เป็นกรอบการพัฒนาทุกหน่วยงานยึดถือ ไม่ใช่ให้หน่วยงานขีดเส้นเอง ต้องมาดูผังเมืองรวม ต้องมาบูรณาการเพื่อให้เกิดประสิทธิภาพการพัฒนากรุงเทพฯ

             “การเติบโตของกรุงเทพฯ อีก 5 ปีข้างหน้าจะมีการขยายตัวไปทางทิศตะวันออกมากกว่าทิศตะวันตก อย่าลืมว่าสนามบินสุวรรณภูมิอยู่ทางตะวันออก ส่วน จ.ฉะเชิงเทรา และชลบุรี มีการเติบโตทางเศรษฐกิจสูง เป็นที่ตั้งของโครงการใหญ่ๆ อีก 5 ปี ฝั่งตะวันออกค่อนข้างจะมีประชาชนอยู่อาศัยหนาแน่นขึ้น เชื่อมต่อการเติบโตระยอง ชลบุรี และลาดกระบัง ขณะที่ย่านบางพลัด บางกอกน้อย ราษฎร์บูรณะ จะลดประโยชน์จากการใช้ที่ดินจากพื้นที่อาศัยหนาแน่นมาก เป็นพื้นที่อาศัยหนาแน่นปานกลาง เพราะเป็นพื้นที่ถนนแคบ มีการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานไม่ทัน จึงต้องปรับเป็นพื้นที่ดาวโซน" ผอ.สำนักผังเมือง กล่าว




(หมายเหตุ : 'ผังเมืองใหม่'จุดเปลี่ยนสำคัญ กทม.-ปริมณฑล  : ธนัชพงศ์ คงสายสำนักข่าวเนชั่นรายงาน)

คนไทยที่มีคู่สมรสเป็นคนต่างชาติถือครองที่ดินได้หรือไม่

แต่เดิมคนไทยที่จดทะเบียนสมรสกับคนต่างด้าวจะถือกรรมสิทธิ์ที่ดินไม่ได้เพราะกฎหมายที่ดินไม่อนุญาตให้คนต่างด้าวถือ กรรมสิทธิ์ที่ดินและหากอนุญาตให้คู่สมรสที่เป็นคนไทยถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินแล้วที่ดินจะเป็นสินสมรสกับคู่สมรสต่างด้าวตาม ประมวล กฎ หมายแพ่ง ด้วย เนื่องจากรัฐธรรมนูญแห่งราชอาณาจักรไทยพ.ศ.2540 มาตรา 30 ได้บัญญัติว่า "บุคคลย่อมเสมอกันในทางกฎหมาย และได้รับความ คุ้มครองตามกฎหมายเท่าเทียมกัน ชายและหญิงมีสิทธิเท่าเทียมกันการเลือกปฏิบัติโดยไม่เป็นธรรมต่อบุคคลเพราะ เหตุแห่งความแตกต่าง ในเรื่องถิ่นกำเนิดเชื้อชาติ

ภาษา เพศ อายุ สภาพทางกายหรือสุขภาพ สถานะของบุคคล ฐานะทางเศรษฐกิจหรือสังคม ความเชื่อทางศาสนา การศึกษาอบรมหรือความคิดเห็นทางการเมืองอันไม่ขัดต่อ รัฐธรรมนูญจะกระทำมิได้" และ มาตรา 48 วรรคแรก รัฐธรรมนูญแห่งราชอาญาจักรไทยได้ บัญญัติว่า " สิทธิของบุคคลในทรัพย์สินย่อมได้รับความคุ้มครอง " ขอบเขตแห่งสิทธิ และ การจำกัดสิทธิเช่นว่านั้นย่อมเป็นไปตามที่กฎหมายบัญญัติเพื่อให้สอดคล้องกับรัฐธรรมนูญ ดังกล่าว ทางกระทรวงมหาดไทยได้วางหลักเกณฑ์ให้พนักงานเจ้าหน้าที่ปฏิบัติดังนี้ คือ 1. กรณีบุคคลสัญชาติไทยที่มีคู่สมรสเป็นคนต่างด้าว โดยชอบด้วยกฎหมาย ขอซื้อที่ดินหรือขอรับโอนที่ดินในกรณีที่คล้ายคลึงกันในระหว่างสมรส หากสอบสวนแล้ว ผู้ขอและคู่สมรสที่เป็นคนต่างด้าวได้ยืนยันเป็นลายลักษณ์อักษรร่วมกันว่า เงินที่บุคคลสัญชาติไทยนำมาซื้อที่ดินทั้งหมดเป็นสินส่วนตัวของบุคคลสัญชาติไทยแต่เพียงฝ่ายเดียว มิใช่สินสมรส ก็ให้พนักงานเจ้าหน้าที่ดำเนินการจดทะเบียนสิทธและนิติกรรมให้กับผู้ขอต่อไปได้ แต่ถ้าหากคนต่างด้าวที่เป็นคู่สมรสของบุคคลสัญชาติไทยไม่ยืนยันตามนัยดังกล่าว หรือยืนยันเป็นลายลักษณ์อักษรว่าเงินที่นำมาซื้อที่ดินทั้งหมดหรือบางส่วนเป็นสินสมรส เมื่อพนักงานเจ้าหน้าที่สอบสวนเสร็จแล้ว ให้ส่งเรื่องไปให้กรมที่ดินเพื่อขอคำสั่ง รัฐมนตรีตามนัย(มาตรา 74 วรรคสอง แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน) 2. กรณีบุคคลสัญชาติไทยที่มีคู่สมรสเป็นคนต่างด้าว โดยมิชอบด้วยกฎหมาย ขอซื้อที่ดินหรือขอรับโอนที่ดินในกรณีอื่น ที่คล้ายคลึงกันในระหว่างที่อยู่กินฉันสามีภรรยา กับคนต่างด้าวหากสอบสวนแล้วผู้ขอและคู่สมรสที่เป็นคนต่างด้าว ได้ยืนยันเป็นลายลักษณ์อักษรร่วมกันว่าเงินที่บุคคลสัญชาติไทยนำมาซื้อที่ดินทั้งหมด เป็นทรัพย์ส่วนตัวของ บุคคลสัญชาติไทยแต่เพียงฝ่ายเดียว มิใช่ทรัพย์ที่ทำมาหาได้ร่วมกันก็ให้พนักงานเจ้าหน้าที่ดำเนินการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมให้กับผู้ขอต่อไปได้แต่ถ้าหากคนต่างด้าวที่เป็น คู่สมรสของบุคคลสัญชาติไทยไม่ยืนยันตามนัยดังกล่าว หรือยืนยันเป็นลายลักษณ์อักษรว่าเงินที่นำมาซื้อที่ดินทั้งหมดหรือบางส่วนเป็นเงินที่ทำมาหาได้ร่วมกัน เมื่อพนักงานเจ้าหน้า ที่สอบสวนเสร็จแล้ว ให้ส่งเรื่องไปกรมที่ดินเพื่อขอคำสั่งรัฐมนตรี ตามนัย (มาตรา 74 วรรคสอง แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน) 3. กรณีบุคคลสัญชาติไทย ที่มีคู่สมรสเป็นคนต่างด้าวทั้งที่ชอบและมิชอบด้วยกฎหมาย ขอรับให้ที่ดินในระหว่างสมรส หรือระหว่างอยู่กินฉันสามีภรรยากัน หากสอบสวนแล้ว เป็นการรับให้ในฐานะที่เป็นสินส่วนตัว หรือทรัพย์ส่วนตัวของตนแต่เพียงฝ่ายเดียว มิได้ทำให้คนต่างด้าวมีส่วนเป็นเจ้าของในที่ดินร่วมด้วย ก็ให้พนักงานเจ้าหน้าที่ดำเนินการ จดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมให้กับผู้ขอต่อไปได้แต่ถ้าหากเป็นการรับให้ในฐานะที่เป็นสินสมรส หรือมีผลทำให้คู่สมรสที่เป็นคนต่างด้าวมีส่วนเป็นเจ้าของร่วมด้วยเมื่อพนักงาน เจ้าหน้าที่สอบสวนเสร็จแล้ว ให้ส่งเรื่องไปให้กรมที่ดินเพื่อเสนอขอคำสั่งรัฐมนตรีตามนัย (มาตรา 74 วรรคสอง แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน) 4. กรณีบุคคลสัญชาติไทยที่เคยมีคู่สมรสเป็นคนต่างด้าวแต่ได้หย่าขาดจากกัน หรือเลิกร้างกันแล้ว ขอทำนิติกรรมให้ได้มาซึ่งที่ดิน หากสอบสวนแล้วไม่ปรากฏพฤติการณ์ หลีกเลี่ยงกฎหมาย ก็ให้ดำเนินการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมให้กับผู้ขอต่อไปได้ ฉะนั้น ก็เป็นโอกาสดีแล้วที่คนไทยที่มีคู่สมรสเป็นคนต่างด้าวสามารถที่จะถือครองที่ดินได้ อนี่งการยินยอมโดยคู่สมรสที่เป็นคนต่างด้าวนั้นกรมที่ดินได้วางระเบียบว่า ต้องไปให้ความยินยอมด้วยตนเองจะทำเป็นหนังสืออย่างเดียวโดยไม่ไปแสดงตนไม่ได้ ผู้เขียนเห็นว่า หากคู่สมรสที่เป็นคนต่างด้าวมีเหตุขัดข้องไม่สามารถเดินทางมาประเทศไทยเพื่อแสดงความยินยอมดังกล่าวคนต่างด้าวนั้นสามารถไปทำหนังสือ (Affidavit) ให้ถ้อยคำยืนยันต่อโนตารี่พับลิกและกงสุลไทยในประเทศของตนและนำหนังสือ(Affidavit) ไปใช้แสดงต่อกรมที่ดินได้

“ปฏิรูปที่ดิน” บีบคนรวยคายที่ดิน กระจายการถือครองให้เกษตรกรทำกิน

ปัญหากระจายการถือครองที่ดิน ที่มีการกระจุก สร้างมาตรการทางภาษีในอัตราที่สูง  แนะเปิดเผยการถือ

ครองที่ดินตรงไปตรงมา

นายเพิ่มศักดิ์ มกราภิรมย์  กรรมการปฏิรูปและอนุกรรมการปฏิรูปที่ดิน ฐานทรัพยากร สิ่งแวดล้อม และ

น้ำ    ได้ศึกษาข้อมูลการปฏิรูปที่ดินในประเทศไทยเห็นได้ชัดว่า ปัญหาเรื่องที่ดินเกิดขึ้นจากกลไกตลาด

การซื้อขายที่ดินมีความเสรี ทำให้เกิดปรากฎการณ์ที่ใครมีเงินมากก็ซื้อที่ดินมาก   วิธีแก้ไขต้อง

แทรกแซงกลไกตลาด  ด้วยการกระจายที่ดินออกมาให้ได้  โดยใช้มาตรการทางภาษีก้าวหน้าในอัตราสูง 

เพื่อให้ผู้ที่ซื้อที่ดินเก็บไว้เก็งกำไร คายที่ดินออกมา  เพราะคนที่ครอบครองเอาไว้มากแล้วไม่ใช้

ประโยชน์ปล่อยให้รกร้าง ปล่อยให้เช่า แต่เกษตรกรของประเทศจำนวนมากกลับไม่มีที่ดินทำกินทำให้คน

ชนบทเคลื่อนย้ายถิ่นฐานแห่เข้าเมือง  ก่อให้เกิดปัญหาชุมชนแออัดตามมา ทั้งยังการบุกรุกพื้นที่ป่าสงวน 

ทำพื้นที่เกตรกรรม และที่อยู่อาศัย  จากข้อมูลของประชาชนที่อยู่ในเขตป่าอยู่อย่างไม่ชอบกฎหมาย

ประมาณหนึ่งล้านครัวเรือน เพราะเขาไม่มีที่ดินทำกิน
                
พิมพ์เขียวของการปฏิรูปที่ดินหลักๆ ที่เสนอแนวคิดต่อสังคมก็คือการกระจายการถือครองที่ดิน  เรื่อง

ภาษี  เรื่องการจำกัดกรรมสิทธิ์ที่จะให้เฉพาะคนทำการเกษตร ซึ่งทั้งหมดคือหัวใจสำคัญของการปฏิรูป  

ที่จะต้องมีมาตรการมารองรับให้ขับเคลื่อนได้ เช่น การจัดตั้งกองทุนธนาคาร ที่ดิน การเปิดเผยข้อมูล

การถือครองที่ดินให้เป็นเรื่องสาธารณะที่ประชาชนเข้าถึง เพราะหากเปิดเผยไม่ได้ก็ตรวจสอบไม่ได้ว่า

ใครถือครองที่ดินกันเป็นแสนๆ ไร่ เพื่อการจัดการให้เกิดสิทธิประโยชน์ตรงกับความต้องการของ

เกษตรกรและชาวบ้าน




 Produced by VoiceTV

29 เมษายน 2554 เวลา 20:17 น.

“เวียนนา” ครองแชมป์เมืองที่ประชากรมีคุณภาพชีวิตดีสุดในโลก 4 ปีซ้อน

บรรยากาศส่วนหนึ่งในกรุงเวียนนาของออสเตรีย        รอยเตอร์/เอเจนซีส์/ASTV ผู้จัดการออนไลน์-กรุงเวียนนา เมืองหลวงของออสเตรียถูกระบุว่า เป็นเมืองที่ประชากรมีคุณภาพชีวิตสูงที่สุดในโลก สวนทางกับกรุงแบกแดด นครหลวงของอิรัก ที่ผู้คนมีคุณภาพชีวิตย่ำแย่ที่สุด ทั้งนี้เป็นข้อมูลจากผลการสำรวจล่าสุดของ “เมอร์เซอร์” บริษัทที่ปรึกษาด้านการตลาดและธุรกิจชั้นนำ                ผลสำรวจระบุว่า กรุงเวียนนา เมืองหลวงของออสเตรียซึ่งมีประชากรเพียง 1.7 ล้านคน ครองแชมป์เป็นปีที่ 4 ติดต่อกันในฐานะเมืองที่ประชากรมีคุณภาพชีวิตดีที่สุดจากการมีระบบประกันสุขภาพดี ราคาอสังหาริมทรัพย์และค่าใช้จ่ายในการเดินทางด้วยระบบขนส่งมวลชนที่ยังไม่สูงมากนัก และความมีสีสันด้านวัฒนธรรมของเมือง                เมอร์เซอร์ซึ่งทำการสำรวจคุณภาพชีวิตของประชากรทั่วโลกเป็นประจำทุกปีระบุว่าทีมวิจัยของตนใช้ปัจจัยในการประเมินที่หลากหลายถึง 39 ประเภท เช่น ปัจจัยด้านความมีเสถียรภาพทางการเมือง ระบบประกันสุขภาพ คุณภาพการศึกษา อัตราการเกิดอาชญากรรม ความก้าวหน้าของระบบขนส่งมวลชน และความพร้อมของแหล่งพักผ่อนหย่อนใจ เป็นต้น                เป็นที่น่าสังเกตว่า แม้จะต้องเผชิญกับวิกฤตด้านหนี้สินรุนแรง แต่เมืองในยุโรปกลับยังสามารถติดโผเมืองที่ประชากรมีคุณภาพชีวิตดี โดยที่เยอรมนีและสวิตเซอร์แลนด์มีเมืองติดใน 10 อันดับแรกถึงชาติละ 3 เมือง                โดย 10 เมืองที่ถูกระบุว่า ประชากรมีคุณภาพชีวิตดีที่สุดของโลกประจำปี 2012 ประกอบด้วย กรุงเวียนนาของออสเตรีย,ซูริคของสวิตเซอร์แลนด์,ออคแลนด์ของนิวซีแลนด์, มิวนิคของเยอรมนี,แวนคูเวอร์ในแคนาดา,เมือง ดุสเซลดอร์ฟของเยอรมนี,นครแฟรงค์เฟิร์ตของเยอรมนี,นครเจนีวา สวิตเซอร์แลนด์, กรุงโคเปนเฮเกน เมืองหลวงของเดนมาร์ก และกรุงเบิร์น เมืองหลวงของสวิตเซอร์แลนด์ ตามลำดับ                ส่วน 10 เมืองที่ถูกจัดให้มีคุณภาพชีวิตของประชากรต่ำที่สุดในโลกประจำปีนี้ ประกอบด้วยกรุงแบกแดดเมืองหลวงของอิรัก,กรุงบังกี สาธารณรัฐแอฟริกากลาง,กรุงปอร์โต แปรงซ์ของเฮติ, กรุงเอ็น ฌาเมนาของชาด, กรุงคาร์ทูมของซูดาน,กรุงซานา เมืองหลวงเยเมน,กรุงบราซซาวิลล์ของคองโก,กรุงทบิลิซีของจอร์เจีย, กรุงนูอักช็อตต์ของมอริตาเนีย และกรุงกินชาซาของสาธารณรัฐประชาธิปไตยคองโก (ดีอาร์ คองโก) ตามลำดับ

กรุงแบกแดด เมืองหลวงของอิรัก

ที่ดินกทม.ราคาเพิ่มขึ้น4.4%แนวรถไฟฟ้าในเมืองพุ่งแพงสุด

ราคาที่ดินในเขตกรุงเทพมหานครยังมีการเพิ่มขึ้นสวนกระแสอย่างน่าสนใจ โดยในรอบปี 2552-2553 ราคาเฉลี่ยทั่วเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล เพิ่มสูงขึ้นถึง 4.4% สำหรับราคาที่ดินที่แพงที่สุดอยู่ที่บริเวณสยามสแควร์ทั้งสองฝั่ง บริเวณติดสถานีรถไฟฟ้าชิดลม และสถานีเพลินจิต โดยทั้งหมดมีราคาไร่ละ 480 ล้านบาท หรือตารางวาละ 1.2 ล้านบาท

        นายโสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บริษัทเอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ระบุว่า ราคาที่ดินที่แพงที่สุดอยู่ติดกับรถไฟฟ้าทั้ง 3 สถานีคือ สยามสแควร์ ชิดลม และเพลินจิต แสดงให้เห็นถึงศักยภาพของรถไฟฟ้าที่มีความจำเป็นต้องใช้สอย ประกอบกันบริเวณเหล่านี้เป็นพื้นที่ศูนย์การค้า ซึ่งมีรายได้และอัตราผลตอบแทนที่สูงกว่าการพัฒนาแบบอื่น จึงทำให้มีราคาสูง โดยราคาตารางวาละ 1.2 ล้านบาทนี้ ถือว่าเพิ่มขึ้นจากปี 2552 ถึง 20%

            ราคาที่ดินที่แพงรองลงมาคือ ถนนสีลม ถนนราชดำริ โดยตลอดเส้นทางรถไฟฟ้าของทั้งสองถนนนี้มีราคาตารางวาละ 1 ล้านบาท หรือไร่ละ 400 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากที่ประเมินไว้เมื่อปีที่แล้วในราคาตารางวาละ 8.5 แสนบาท ทั้งนี้เพราะพื้นที่นี้เป็นพื้นที่ที่เหมาะสมกับการพัฒนาในเชิงสำนักงาน หรือศูนย์การค้าในระดับหนึ่ง แต่มีความเข้มข้นและคึกคักน้อยกว่าบริเวณสยามสแควร์ ชิดลมและเพลินจิต

            พื้นที่ที่ราคาที่ดินรองลงมาก็คือบริเวณถนนวิทยุ ราคาตารางวาละ 9.5 แสนบาท หรือไร่ละ 380 ล้านบาท  ส่วนอีก 3 บริเวณที่ราคาตารางวาละ 9 แสนบาท หรือไร่ละ 360 ล้านบาทนั้นได้แก่ บริเวณสุขุมวิทช่วงต้น ตั้งแต่สถานีรถไฟฟ้านานาถึงสถานีรถไฟฟ้าอโศก-สุขุมวิท (สุขุมวิท 21)

            สำหรับราคาที่ดินที่ถูกที่สุดในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ในกรณีที่ดินขนาด 4 ไร่ ได้แก่ ที่ดินติดถนนถนนเลียบคลอง 13 ตารางวาละ 2,500 บาท หรือไร่ละ 1.0 ล้านบาท  หรือที่ถนนวงแหวนรอบนอกแถวบางชัน ตารางวาละ 3,000 บาท หรือไร่ละ 1.2 ล้านบาท  แต่ถ้าเป็นที่ดินขนาด 36 ไร่ ซึ่งมีขนาดใหญ่กว่า ราคาที่ดินติดถนนเลียบคลอง 13 ราคาตารางวาละ 1,100 บาท หรือไร่ละ 4.4 แสนบาทเท่านั้น

            หากเป็นในกรณีที่ดินที่ติดถนนซอย ก็ยังถูกกว่านี้อีก อาจกล่าวได้ว่า พื้นที่เขตรอบนอกของกรุงเทพมหานคร โดยเฉพาะฝั่งเหนือและฝั่งตะวันออกเฉียงเหนือซึ่งยังไม่มีโครงการสาธารณูปโภคเช่นทางด่วนหรือรถไฟฟ้าที่ชัดเจน ยังมีราคาค่อนข้างต่ำ

            ในรอบ 1 ปีที่ผ่านมา ราคาที่ดินในบริเวณที่เพิ่มขึ้นสูงสุดได้แก่ บริเวณถนนพหลโยธินช่วงต้น ก่อนถึงสะพานควาย โดยราคาเพิ่มขึ้นประมาณ 25%-29% โดยเฉพาะบริเวณรถไฟฟ้าซอยอารีย์ ราคาเพิ่มขึ้นสูงสุดจากตารางวาละ 3.5 แสนบาท เป็น 4.5 แสนบาท หรือเพิ่มขึ้น 29% ส่วนที่เพิ่มขึ้นประมาณ 25% ในรอบ 1 ปีได้แก่ บริเวณรถไฟฟ้าทองหล่อ รถไฟฟ้าใต้ดินพระราม 9รถไฟฟ้าพหลโยธิน และที่ราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 20% ในรอบ 1 ปีได้แก่ ถนนพญาไท ถนนพระราม 1 สนามสแควร์ ถนนสุขุมวิทช่วงต้น และถนนสุขุมวิท 21
 
          อย่างไรก็ตาม จากข้อมูลยังพบว่ามีที่ดินบางแห่งลดลงเล็กน้อย เช่น ในรอบ 1 ปีที่ผ่านมา บริเวณหนองจอก ราคาลดลงจากตารางวาละ 1.1 หมื่นบาท เหลือเพียง 1 หมื่นบาท  นอกนั้นบริเวณถนนประชาสำราญ ถนนราชอุทิศ กม.6 ถนนประชาร่วมใจ ถนนสุวินทวงศ์ กม.42

            บริเวณที่ราคาที่ดินไม่ขึ้นเลยในรอบ 1 ปีที่ผ่านมา ยังมีบริเวณถนนสุขุมวิท กม.46 บางบ่อ และบริเวณบางปู เป็นต้น รวมทั้งบริเวณถนนปทุมธานี-ลาดหลุมแก้ว กม.16 ซึ่งแสดงให้เห็นว่าบริเวณเหล่านี้มีความต้องการที่ดินเพื่อการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ไม่มากนัก จะสังเกตได้จากบริเวณเหล่านี้ส่วนมากไม่มีโครงการอสังหาริมทรัพย์ใดๆ เกิดขึ้นใหม่ใน พ.ศ.2553 เลย
 
          โดยสรุปแล้ว ว่าราคาที่ดินในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล เพิ่มขึ้น 4.4% ในรอบ 1 ปีที่ผ่านมา  ซึ่งเป็นการเพิ่มขึ้นสูงกว่าปีก่อนๆ ทั้งนี้คงเป็นเพราะการปรับฐานทางเศรษฐกิจที่ดีขึ้นจากการส่งออกของประเทศ และการฟื้นตัวทางเศรษฐกิจของประเทศไทยและประเทศในภูมิภาคนี้โดยรวม

            สำหรับในปี 2554 คาดว่าราคาที่ดินจะเพิ่มขึ้นอีก แต่หากเปรียเทียบ ราคาที่ดินในกรุงเทพมหานครยังถือว่าถูกกว่าประเทศเพื่อนบ้านหลายแห่ง รวมทั้งนครโฮจิมินห์ของเวียดนาม ซึ่งเป็นประเทศที่มีประชากรหนาแน่นกว่าไทยด้วยมีประชากรมากกว่าไทย และขนาดที่ดินน้อยกว่ามาก และอยู่ในภาวะที่กำลังเจริญเติบโตอย่างต่อเนื่องมาตลอด 10 ปีที่ผ่านมา

ปรียา เทศนอก

"คุณจะได้บ้านแบบไหนในเมืองจีน หากมีเงินหนึ่งล้านหยวน "

วันที่ 17 มีนาคมที่ผ่านมา การประชุมสภาผู้แทนประชาชนแห่งชาติและการประชุมสภาที่ปรึกษาการเมืองประชาชนจีน หรือเรียกย่อๆ ว่า"การประชุม 2 สภาของจีน"สิ้นสุดลง พร้อมกับการเสร็จสิ้นของการเลือกตั้งให้ "นายสี จิ้นผิง" เป็นประธานาธิบดีคนใหม่ การแต่งตั้ง "นายหลี่ เค่อเฉียง" เป็นนายกรัฐมนตรีคนใหม่ และเลือกตั้งให้ "นายจาง เต๋อเจียง" เป็นประธานคณะกรรมการประจำสภาผู้แทนประชาชนแห่งชาติ ตลอดจนการเลือกตั้งและแต่งตั้งผู้นำองค์กรอำนาจแห่งชาติและผู้นำสภาที่ปรึกษาการเมืองประชาชน ซึ่งเป็นการเสร็จสิ้นการถ่ายโอนอำนาจทางการเมืองครั้งใหญ่ที่สุดตลอดเวลาสิบปีที่ผ่านมา

นโยบายการเงินก็เป็นอีกหนึ่งนโยบายที่เรียกความสนใจได้จากทั้งในและต่างประเทศ โดยเฉพาะธนาคารกลางประกาศจะยังคงควบคุมราคาอสังหาริมทรัพย์อย่างต่อเนื่อง ราคาอสังหาริมทรัพย์ถือเป็นประเด็นร้อนแรงอีกหนึ่งประเด็นที่ส่งผลกระทบกับชีวิตความเป็นอยู่ของชาวจีนในปัจจุบันมาก ราคาที่พักที่พุ่งสูงขึ้นอย่างไม่มีทีท่าจะหยุดยั้งทำให้สร้างแรงกดดันและความเครียดให้กับชาวจีนเป็นอย่างมาก

หน่วยงานที่รับผิดชอบจึงได้จัดอันดับอสังหาริมทรัพย์ที่มีราคาสูง 25 อันดับแรกของจีน เรามาสำรวจไปพร้อมกันว่า "หากคุณมีเงินจำนวนหนึ่งล้านหยวน หรือ ประมาณห้าล้านบาท และมีสิทธิ์ซื้อบ้านได้ในเมืองจีน คุณจะได้บ้านแบบไหนในเมืองจีน"

แผนที่จีนและเมืองต่างๆ ที่ถูกจัดอันดับให้มีราคาที่ดินสูงที่สุด

อันดับที่ 1 เมืองเซินเจิ้น ราคาที่ดินอยู่ที่ 25,137 หยวนต่อตารางเมตร คุณจะได้คอนโดมีเนียมขนาด 40 ตารางเมตรเท่านั้นแต่ตั้งอยู่ใจกลางเมือง สำหรับเงินหนึ่งล้านหยวน

อันดับที่ 2 นครเซียงไฮ้ ราคาที่ดินอยู่ที่ 23,591 หยวนต่อตารางเมตร เงินหนึ่งล้านหยวนจะสามารถเป็นเจ้าของคอนโดมีเนียมขนาดเล็กกว่า 50 ตารางเมตร

อันดับที่ 3 กรุงปักกิ่ง ราคาที่ดินอยู่ที่ 22,767 หยวนต่อตารางเมตร คุณจะสามารถเป็นเจ้าของคอนโดมีเนียมขนาด 2 ห้องนอนแต่มีเนื้อที่น้อยกว่า 40-50 ตารางเมตร หรือคอนโดมีเนียมมือสองเท่านั้น สำหรับเงินหนึ่งล้านหยวน

อันดับที่ 4 เมืองหางโจว ราคาที่ดินอยู่ที่ 20,772 หยวนต่อตารางเมตร สำหรับที่นี่ คุณจะได้คอนโดมีเนียมขนาดสองห้องนอน แต่มีเนื้อที่ 40 ตารางเมตร

อันดับที่ 5 เมืองเวิ่นโจว ราคาที่ดินอยู่ที่ 16,115 หยวนต่อตารางเมตร บ้านมือสองขนาด 40-50 ตารางเมตรเท่านั้นสำหรับหนึ่งล้านหยวน หากอยากได้มือใหม่ต้องจ่ายแพงกว่านี้

อันดับที่ 6 เมืองกว่างโจว ราคาที่ดินอยู่ที่ 15,101 หยวนต่อตารางเมตร เมืองนี้มีหลายแบบให้เลือก หากคุณชอบอยู่ชานเมืองห่างไกลก็จะได้คอนโดมีเนียมขนาด 90 ตารางเมตร แต่หากชอบอยู่ในเมืองก็จะได้คอนโดมีเนียมขนาด 50 ตารางเมตรแทน

อันดับที่ 7 เมืองนานจิง ราคาที่ดินอยู่ที่ 12,026 หยวนต่อตารางเมตร เงินหนี่งล้านหยวนสามารถเป็นเจ้าของคอนโดมีเนียมขนาด 80-90 ตารางเมตรแต่สาธารณูปโภคยังไม่เพรียบพร้อม

อันดับที่ 8 เมืองจี่หนาน ราคาที่ดินอยู่ที่ 9,211 หยวนต่อตารางเมตร คุณมีสิทธิ์เป็นเจ้าของคอนโดมีเนียม

ขนาด 100 ตารางเมตรตามชานเมือง หากจะอยู่ในเมืองก็ต้องจ่ายสูงกว่าหนึ่งล้านหยวนแน่นอน

อันดับที่ 9 เมืองเฉิงตู ราคาที่ดินอยู่ที่ 8,064 หยวนต่อตารางเมตร สำหรับเมืองนี้ คุณสามารถเป็นเจ้าของคอนโดมีเนียมขนาด 140 ตารางเมตร

อันดับที่ 10 เมืองอู่ฮั่น ราคาที่ดินอยู่ที่ 7,233 หยวนต่อตารางเมตร หนึ่งล้านหยวนสามารถซื้อคอนโดมีเนียมขนาด 100 ตารางเมตรในกลางเมืองได้อย่างสบายๆ

บรรยากาศหน้าสำนักงานขายบ้านมือสองในเมืองต่างๆ อีกทางเลือกหนึ่งของชาวจีน

อันดับที่ 11 เมืองซีอาน ราคาที่ดินอยู่ที่ 7,107 หยวนต่อตารางเมตร ต้นเส้นทางสายไหมตั้งแต่โบราณจนถึงปัจจุบัน สำหรับที่นี่ เงินหนึ่งล้านหยวนสามารถครอบครองคอนโดมีเนียมขนาด 120 ตารางเมตรใจกลางเมือง หรือได้บ้านขนาดกลางตามชานเมืองได้เลย

อันดับที่ 12 เมืองฉงชิ่ง ราคาที่ดินอยู่ที่ 6,661 หยวนต่อตารางเมตร ที่นี่มีให้เลือกหลายทางสำหรับเงินหนึ่งล้านหยวน ไม่ว่าจะเป็นบ้านขนาด 5 ชั้นพร้อมพื้นที่ตามชานเมือง คอนโดขนาดใหญ่ใจกลางเมืองหรือบ้านมีพื้นที่ขนาดครึ่งไร่ตามชานเมืองก็ยังได้

อันดับที่ 13 เมืองเจิ้งโจว ราคาที่ดินอยู่ที่ 6,638 หยวนต่อตารางเมตร คุณสามารถซื้อคอนโดมีเนียมขนาด 150 ตารางเมตรในเมือง หรือบ้านวิลล่าหรูหราตามชานเมือง

อันดับที่ 14 เมืองหลานโจว ราคาที่ดินอยู่ที่ 6,218 หยวนต่อตารางเมตร หนึ่งล้านหยวนของที่นี่ คุณจะได้คอนโดมีเนียมขนาด 120 ตารางเมตรพร้อมเฟอร์นิเจอร์ และตกแต่งอย่างสวยงาม

การจัดอันดับราคาอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้มีแค่ประเด็นเกี่ยวกับราคาเท่านั้น หากยังสะท้อนให้เห็นถึงกระบวนการพัฒนาระดับเมืองต่างๆ ในระยะต่างๆ ของการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมของจีนที่ดำเนินตามนโยบายของรัฐบาลจีนด้วย และโปรดติดตามอันดับที่ 15-25 ได้ในสัปดาห์หน้า พร้อมกับเหตุผลว่าทำไมถึงเป็น 25 เมืองนี้

สุชารัตน์ สถาพรอานนท์

อนาคตตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย

ตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ เติบโตขึ้นเป็นอย่างมากจากที่มีจำนวนคอนโดมิเนียมไม่ถึง 10,000 ยูนิตในปี 2531 มาเป็นมากกว่า 350,000 ยูนิตในปัจจุบัน  

ด้วยจำนวนอุปทานของคอนโดมิเนียมที่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ตลาดจะมีความซับซ้อนและมีการแข่งขันที่รุนแรงมากขึ้น  ตลาดในย่านใจกลางเมืองมีห้องชุดที่มีขนาดและรูปแบบที่หลากหลายและมีราคาต่อตารางเมตรสูงกว่าในย่านรอบนอกใจกลางเมืองหรือมิดทาวน์

ทำเลชั้นดีในย่านใจกลางเมือง เช่น ย่านเพลินจิต ลุมพินี  ริมถนนสุขุมวิท และริมถนนใหญ่รอบ ๆ สวนลุมพินีจะมีโครงการฟรีโฮลด์

น้อยลงเพราะที่ดินฟรีโฮลด์ที่เหมาะแก่การนำมาพัฒนาโครงการมีจำกัด และไม่มีการเสนอขายในตลาด  นอกจากนี้ราคาที่ดินที่สูงเกินกว่า 1.5 ล้านบาทต่อตารางวาและมีแนวโน้มว่าจะปรับตัวสูงขึ้นต่อไปอีก จะส่งผลกระทบต่อความเป็นไปได้ในการลงทุนพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียม 

ซีบีอาร์อีคาดว่าตลาดในย่านใจกลางเมืองจะยังคงมีความแข็งแกร่ง เป็นลักษณะของตลาดที่มีจำนวนยูนิตน้อยแต่มีราคาต่อยูนิตสูง และจากนี้ไปจำนวนยูนิตที่เหลือขายจะค่อย ๆ หมดไป และจะมีโครงการเปิดตัวใหม่ไม่มาก

ส่วนในทำเลใจกลางเมืองที่เป็นทำเลรองลงไปจะมีความยากในการพัฒนามากขึ้นเนื่องจากต้นทุนที่ดินและค่าก่อสร้างที่เพิ่มขึ้น ผู้พัฒนาโครงการจะต้องวิเคราะห์ตลาดให้เหมาะสมกับกลุ่มลูกค้าและไม่ตั้งราคาสินค้าสูงเกินกว่างบประมาณที่ลูกค้าสามารถจ่ายได้

ส่วนตลาดในย่านรอบนอกใจกลางเมือง ซึ่งเป็นตลาดที่มีความท้าทายมากที่สุดในแง่ของอุปทานของคอนโดมิเนียม และมีอัตราส่วนห้องชุดขนาด 1 ห้องนอนและห้องแบบสตูดิโอมากที่สุด แต่ก็เป็นโอกาสในการซื้อเพียงทำเลเดียวที่ใกล้เมือง สำหรับกลุ่มผู้ซื้อที่เป็นผู้บริหารระดับกลางและพนักงานออฟฟิศ

ผู้พัฒนาโครงการสำหรับตลาดกลุ่มนี้ควรที่จะระมัดระวังและประเมินว่าทำเลใดบ้างที่มีความเป็นไปได้ที่ตลาดจะอิ่มตัวโดยเฉพาะอย่างยิ่งผู้ประกอบการหน้าใหม่

สำหรับตลาดอาคารสำนักงาน ปัจจุบันถือเป็นตลาดขนาดใหญ่ มีพื้นที่มากกว่าพื้นที่สำนักงานสิงคโปร์ถึง 25 เปอร์เซ็นต์และอาคารระดับเกรดเอมีการออกแบบและคุณภาพมาตรฐานระดับสากล
ตลาดอาคารสำนักงานกำลังเคลื่อนไปสู่ยุคที่มีความแข็งแกร่งกว่าที่ผ่านมา และเป็นครั้งแรกในรอบ 20 ปีที่กำลังจะกลับมาเป็นตลาดของผู้ประกอบการและยังเป็นครั้งแรกในรอบ 4 ปีหลังจากวิกฤติเศรษฐกิจของสหรัฐที่มีปริมาณอุปสงค์สูงกว่า 100,000 ตารางเมตรต่อปี และเป็นที่คาดการณ์ว่าอุปสงค์ต่อปีจะสูงขึ้นต่อไปอีก  จากการที่ไทยเป็นฐานการผลิตภาคอุตสาหกรรมขนาดใหญ่และธุรกิจบริการที่เติบโตมากขึ้นและรองรับอนาคตที่ไทยจะเป็นศูนย์กลางเศรษฐกิจที่จะเปิดประตูไปสู่ตลาดใหม่ ๆ ในภูมิภาค

ปัจจุบันราคาค่าเช่าพื้นที่สำนักงานมีอัตราสูงสุดอยู่ที่อาคารปาร์คเวนเชอร์ ดิ อีโคเพล็กซ์ ออน วิทยุซึ่งมีอัตราค่าเช่าสูงสุดที่ 980 บาทต่อตารางเมตรซึ่งสูงสุดเป็นประวัติการณ์ คือสูงกว่าจุดสูงสุดในปี 1992 ที่อาคารดีทแฮล์มทาวเวอร์ เคยทำไว้ที่ 820 บาทต่อตารางเมตร คาดว่าค่าเช่าจะยังคงปรับตัวเพิ่มสูงขึ้น แต่ยังมีความคุ้มค่าเป็นอย่างมากเมื่อเปรียบเทียบกับเมืองอื่น ๆ ในภูมิภาคเดียวกัน

แนวโน้มของตลาดสำนักงานในกรุงเทพฯ กำลังได้รับการพัฒนาไปอีกขั้น ต่อไปจะไม่ได้เป็นตลาดที่มีย่านซีบีดี

เพียงอย่างเดียว แต่จะมีตลาดรองหรือเอสบีดี (Secondary Business Districts) เกิดใหม่อีกหลายแห่ง เช่น จากการขยายตัวของโครงข่ายระบบขนส่งมวลชนและค้าปลีกในโซนทิศเหนือของกรุงเทพฯ ทำให้ย่านรัชดากลายเป็นทางเลือกที่มีความโดดเด่นสำหรับการเป็นที่ตั้งสำนักงานเมื่อเปรียบเทียบกับย่านวิภาวดีซึ่งเป็นย่าน เอสบีดี ที่ได้รับความนิยมในช่วงก่อนที่จะมีการเปิดใช้รถไฟฟ้า

ส่วนตลาดที่ดินและการลงทุน เมื่อเปรียบเทียบกับฮ่องกงและสิงคโปร์ กรุงเทพฯ นับว่ายังล้าหลังในด้านธุรกรรมการซื้อขายอาคารเพื่อการลงทุน เช่น อาคารสำนักงาน ศูนย์การค้าและโรงแรม โดยมีการซื้อขายกันเพียง 1-2 อาคารต่อปีโดยเฉลี่ย 

ปัจจุบันการซื้อที่ดินในทำเลทองจะมีการแข่งขันอย่างสูง หากพิจารณาแผนผังแปลงที่ดินในทำเลชั้นนำของกรุงเทพฯ จะพบว่ามีที่ดินที่มีมูลค่าสูงขนาดใหญ่หลายแห่งที่มีศักยภาพในการพัฒนาและที่ดินเหล่านี้ส่วนใหญ่เป็นของหน่วยงานภาครัฐ เช่น มักกะสัน ที่ดินของการรถไฟ ท่าเรือ และโรงงานยาสูบ ซึ่งเป็นที่ดินในลักษณะของการเช่าระยะยาวทั้งสิ้น กฎหมายปัจจุบันกำหนดให้มีระยะเวลาสูงสุดที่สามารถจดทะเบียนการเช่าได้แค่ 30 ปีเท่านั้น.

artical@dailynews.co.th