การได้มาซึ่งที่ดินเพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัย ของคนต่างด้าว
คนต่างด้าวที่ได้นำเงินมาลงทุนตามจำนวนที่กำหนดในกฎกระทรวงซึ่งต้องไม่ต่ำกว่าสี่สิบล้านบาทอาจขอได้มาซึ่งที่ดินเพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัยได้ไม่เกินหนึ่งไร่ และต้องได้รับอนุญาตจากรัฐมนตรี โดยในการขอได้มาซึ่งที่ดินดังกล่าวจะต้องเป็นไปตามกฎเกณฑ์ วิธิการ และเงื่อนไขที่กำหนดไว้ในกฎกระทรวง ตามนัยมาตรา ๙๖ ทวิ แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน ดังนี้
๑. กรณีคนต่างด้าวซึ่งได้นำเงินมาลงทุน มีความประสงค์จะขออนุญาตให้ได้มาซึ่งที่ดินเพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัย ให้ยื่นคำขอต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามมาตรา ๗๑ ตามแบบ ต.๔ พร้อมทั้งเอกสารหลักฐานดังต่อไปนี้
๑.๑ ใบสำคัญประจำตัวคนต่างด้าวซึ่งออกให้โดยสถานีตำรวจท้องที่ที่คนต่างด้าวมีภูมิลำเนาอยู่ หรือใบสำคัญถิ่นที่อยู่ ซึ่งออกให้โดย กองตรวจคนเข้าเมือง สำนักงานตำรวจแห่งชาติ หรือเอกสารหนังสือเดินทางแสดงสัญชาติของคนต่างด้าว๑.๒ หลักฐานเกี่ยวกับการลงทุนในประเภทของธุรกิจหรือกิจการประเภทหนึ่งประเภทใดที่กำหนดในกฎกระทรวงกำหนดหลักเกณฑ์ วิธีการ และเงื่อนไข การได้มาซึ่งที่ดินเพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัยของคนต่างด้าว พ.ศ. ๒๕๔๕ ดังนี้๑.๒.๑ หนังสือรับรองการลงทุนจากผู้ขายพันธบัตร และพันธบัตรรัฐบาลไทย พันธบัตรธนาคารแห่งประเทศไทย พันธบัตรรัฐวิสาหกิจ หรือพันธบัตรที่กระทรวงการคลังค้ำประกันต้นเงินหรือดอกเบี้ย๑.๒.๒ หนังสือรับรองการลงทุนจากบริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุนรวม ว่าได้ลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์เพื่อแก้ไขปัญหาในระบบสถาบันการเงิน หรือกองทุนรวมเพื่อแก้ไขปัญหาในระบบสถาบันการเงินที่จัดตั้งขึ้นตามกฎหมายว่าด้วยหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ และหลักฐานการลงทุนในกองทุนรวมดังกล่าว๑.๒.๓ หลักฐานการลงทุนในการลงทุนเรือนหุ้นของนิติบุคคลที่ได้รับการส่งเสริมการลงทุนตามกฎหมายว่าด้วยการส่งเสริมการลงทุน หนังสือรับรองการจดทะเบียนเป็นนิติบุคคล บัญชีรายชื่อผู้ถือหุ้นของนิติบุคคล และบัตรส่งเสริมที่แสดงว่านิติบุคคลดังกล่าวได้รับการส่งเสริมการลงทุนจากคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน๑.๒.๔ หลักฐานการลงทุนในกิจการที่คณะกรรมการส่งเสริมการลงทุนได้ประกาศให้เป็น กิจการที่สามารถขอรับการส่งเสริมการลงทุนได้ตาม กฎหมายว่าด้วยการส่งเสริมการลงทุน หนังสือรับรองการจดทะเบียนเป็นนิติบุคคล บัญชีรายชื่อผู้ถือหุ้นของนิติบุคคล และหนังสือคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุนที่ระบุว่ากิจการที่นิติบุคคลดังกล่าวดำเนินการอยู่เป็นกิจการที่สามารถขอรับการส่งเสริมการลงทุนได้
อนึ่ง หลักฐานตาม ๑.๒.๑ ถึง ๑.๒.๔ จะใช้ข้อหนึ่งข้อใดหรือหลายข้อรวมกัน ก็ได้ แต่ต้องมีจำนวนไม่ต่ำกว่าสี่สิบล้านบาท๑.๓ หลักฐานการนำเงินตราต่างประเทศเข้ามาในราชอาณาจักร หรือหลักฐานการถอนเงินจากบัญชีเงินฝากเงินตราต่างประเทศ หรือหลักฐานการถอนเงินจากบัญชีเงินบาทของบุคคลที่มีถิ่นที่อยู่นอกประเทศ เพื่อการลงทุน
อนึ่ง หลักฐานดังกล่าวจะใช้อย่างหนึ่งอย่างใดหรือหลายอย่างรวมกันก็ได้ แต่ต้องมีจำนวนไม่ต่ำกว่าสี่สิบล้านบาท๑.๔ หนังสือรับรองจากผังเมืองจังหวัดว่าที่ดินที่จะขอให้ได้มาอยู่ภายในบริเวณที่กำหนดเป็นประเภทที่อยู่อาศัยตามกฎหมายว่าด้วยการผังเมือง เฉพาะกรณีที่ดินนั้นอยู่นอกเขตกรุงเทพมหานคร เขตเมืองพัทยา หรือเขตเทศบาล๑.๕ หนังสือรับรองจากกระทรวงกลาโหมหรือหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง ว่าที่ดินอยู่นอกเขตปลอดภัยในราชการทหารตามกฎหมายว่าด้วยเขตปลอดภัยในราชการทหาร๑.๖ แผนที่สังเขปแสดงที่ตั้งของที่ดินขออนุญาต๑.๗ ในกรณีที่ผู้ขอเป็นผู้มีสิทธิ์ในที่ดินอยู่แล้วในขณะที่ยื่นคำขอให้ได้มาซึ่งที่ดิน ให้แสดงหนังสือแสดงสิทธิ์ในที่ดินดังกล่าวด้วย
๒. ผู้ได้รับอนุญาตต้องดำรงการลงทุนไว้ไม่น้อยกว่าห้าปี และแสดงหลักฐานการถือครองการลงทุน ตาม ๑.๒ แล้วแต่กรณีที่เป็นปัจจุบัน ซึ่งต้องมีจำนวนไม่ต่ำกว่าสี่สิบล้านบาทต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามมาตรา ๗๑ ปีละครั้ง ก่อนหรือภายในวันครบรอบปีของการจดทะเบียนการได้มาซึ่งที่ดินเป็นระยะเวลาห้าปีติดต่อกัน
๓. ผู้ได้รับอนุญาตต้องใช้ที่ดินนั้นเพื่อเป็นที่อยู่อาศัยสำหรับตนเองหรือครอบครัวโดยไม่ขัดต่อศีลธรรม จารีตประเพณี หรือวิถีชีวิตอันดีของชุมชนในท้องถิ่นนั้น
๔. ผู้ได้รับอนุญาตต้องแจ้งการใช้ที่ดินนั้นเพื่อเป็นที่อยู่อาศัย ให้พนักงานเจ้าหน้าที่ตามมาตรา ๗๑ ทราบภายในหกสิบวันนับแต่วันที่เริ่มใช้ที่ดินนั้น
๕. เมื่อได้รับแจ้งเป็นหนังสือจากพนักงานเจ้าหน้าที่ตามมาตรา ๗๑ ผู้ได้รับอนุญาตต้องอำนวยความสะดวกแก่พนักงานเจ้าหน้าที่ตามสมควรในการกำกับดูแลการใช้ที่ดินนั้นให้เป็นไปตามหลักเกณฑ์ และเงื่อนไขที่กฎหมายกำหนด
๖. ถ้าผู้ได้รับอนุญาตถอนการลงทุนในธุรกิจหรือกิจการที่ลงทุนก่อนครบกำหนดเวลาการดำรงทุนตาม ๒ ต้องแจ้งเป็นหนังสือให้พนักงานเจ้าหน้าที่ตามมาตรา ๗๑ ทราบภายในหกสิบวันนับแต่วันที่ถอนการลงทุน
๗. ผู้ได้รับอนุญาตต้องใช้ที่ดินนั้นเพื่อเป็นที่อยู่อาศัยภายในกำหนดเวลาสองปีนับแต่วันจดทะเบียนการได้มา
๘. ถ้าไม่ปฏิบัติตามหลักเกณฑ์หรือเงื่อนไขตาม ๒ หรือ ๖ ดังกล่าว อธิบดีมีอำนาจสั่งให้ผู้ได้รับอนุญาตจัดการจำหน่ายที่ดิน ในส่วนที่ผู้ได้รับอนุญาตมีสิทธิ์ภายในเวลาไม่น้อยกว่าหนึ่งร้อยแปดสิบวันแต่ไม่เกินหนึ่งปี ถ้าพ้นกำหนดเวลาดังกล่าวอธิบดีมีอำนาจจำหน่ายที่ดินนั้น และถ้าไม่ปฏิบัติตาม ๗ อธิบดีมีอำนาจจำหน่ายที่ดินนั้น
๙. เอกสารที่เป็นภาษาต่างประเทศ ต้องแปลเป็นภาษาไทย ส่วนการรับรองความถูกต้องของคำแปลเป็นภาษาไทย ให้ปฏิบัติตามกฎกระทรวง (พ.ศ.๒๕๔๐) ออกตามความในพระราชบัญญัติวิธีปฏิบัติราชการทางปกครอง พ.ศ.๒๕๓๙
๑๐. กรณีนำเงินลงทุนมาลงทุนแล้วสี่สิบล้านบาท และซื้อที่ดินไม่ครบ ๑ ไร่ ต่อมาต้องการซื้อที่ดินเพิ่มอีกภายในระยะเวลาที่ดำรงการลงทุน สามารถใช้หลักฐานการลงทุนเดิมมาใช้ประกอบคำขอได้
การขอได้มาซึ่งที่ดินหรือห้องชุดของคนต่างด้าว และบุคคลที่เกี่ยวข้องกับคนต่างด้าว
๑. กรณีคนต่างต่างด้าวขอได้มาซึ่งที่ดิน ปัจจุบันคนต่างด้าวสามารถที่จะขอได้มาซึ่งที่ดินในประเทศไทยได้ใน ๓ กรณี คือ
๑.๑ โดยการขอรับมรดกในฐานะทายาทโดยธรรม ตามมาตรา ๙๓ แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน ซึ่งเมื่อรวมกับที่ดินที่มีอยู่เดิมแล้ว (หรือยังไม่เคยมี) ต้องไม่เกินจำนวนที่จะพึงมีได้ ตามความในมาตรา ๘๗ แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน เช่น ที่อยู่อาศัยไม่เกิน ๑ ไร่
๑.๑ โดยการขอรับมรดกในฐานะทายาทโดยธรรม ตามมาตรา ๙๓ แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน ซึ่งเมื่อรวมกับที่ดินที่มีอยู่เดิมแล้ว (หรือยังไม่เคยมี) ต้องไม่เกินจำนวนที่จะพึงมีได้ ตามความในมาตรา ๘๗ แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน เช่น ที่อยู่อาศัยไม่เกิน ๑ ไร่
๑.๒ คนต่างด้าวทึ่ได้นำเงินมาลงทุนตามจำนวนที่กำหนดในกฎกระทรวง ซึ่งไม่ต่ำกว่าสี่สิบล้านบาท อาจขอให้ได้มาซึ่งที่ดินเพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัยได้ไม่ได้เกินหนึ่งไร่ และต้องได้รับอนุญาตจากรัฐมนตรี โดยในการขอได้มาซึ่งที่ดินดังกล่าวต้องไปเป็นตามหลักเกณฑ์ วิธีการ และเงื่อนไขที่กำหนดไว้ในกฎกระทรวง ตามนัยมาตรา ๙๖ ทวิ แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน๑.๓ คนต่างด้าวอาจขอได้มาซึ่งที่ดินตามกฎหมายอื่น เช่น พระราชบัญญัติส่งเสริมการลงทุน พ.ศ. ๒๕๒๐ ซึ่งสามารถติดต่อขอรายละเอียดได้ที่สำนักคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน โทร ๐-๒๕๓๗-๘๑๑๑ หรือพระราชบัญญัติการนิคมอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทย พ.ศ.๒๕๒๒ โดยสามารถติดต่อขอรายละเอียดได้ที่การนิคมอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทย โทร ๐-๒๒๕๓-๐๕๖๑ หรือ ตามพระราชบัญญัติปิโตรเลียม พ.ศ. ๒๕๑๔
๒. กรณีคนต่างด้าวขอถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุด
คนต่างด้าวหรือนิติบุคคลซึ่งกฎหมายถือว่าเป็นคนต่างด้าวจะถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุดในประเทศไทยได้ ต้องประกอบด้วยหลักเกณฑ์ ๒ ประการ หากขาดหลักเกณฑ์อย่างใดอย่างหนึ่งก็ไม่อาจจะถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุดดังกล่าวได้ กล่าวคือ
๒.๑ ต้องเป็นคนต่างด้าวหรือนิติบุคคลซึ่งกฎหมายถือว่าเป็นคนต่างด้าวตามมาตรา ๑๙ แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุดฯ กรณีใดกรณีหนึ่งดังต่อไปนี้(๑) เป็นคนต่างด้าวซึ่งได้รับอนุญาตให้มีถิ่นทิ่อยู่ในราชอาณาจักรตามกฎหมายว่าด้วยคนเข้าเมือง โดยแสดงหลักฐาน หนังสือเดินทางแสดงสัญชาติของคนต่างด้าว และใบสำคัญถิ่นที่อยู่ (แบบ ตม.๑๑, ตม.๑๕ หรือ ตม.๑๗ อย่างใดอย่างหนึ่งแล้วแต่กรณี) ซึ่งออกให้โดยกองตรวจคนเข้าเมือง สำนักงานตำรวจแห่งชาติ หรือสำหรับคนต่างด้าวที่มีใบสำคัญประจำตัวคนต่างด้าวซึ่งออกให้โดยสถานีตำรวจ ท้องที่ที่คนต่างด้าวมีภูมิลำเนาอยู่ ก็สามารถใช้เป็นหลักฐานขอได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในห้องชุดในกรณีนี้ได้ โดยไม่ต้องนำหนังสือเดินทางมาแสดงอีก(๒) เป็นคนต่างด้าวซึ่งได้รับอนุญาตให้เข้ามาในราชอาณาจักร ตามกฎหมายว่าด้วยการส่งเสริมการลงทุน โดยแสดงหลักฐานหนังสือเดินทางแสดงสัญชาติของคนต่างด้าว และหนังสือสำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุนที่รับรองว่าเป็นคนต่างด้าว ที่ได้รับอนุญาตให้อยู่ในประเทศไทยตามกฎหมายว่าด้วยการส่งเสริมการลงทุน(๓) เป็นนิติบุคคลซึ่งกฎหมายถือว่าเป็นคนต่างด้าวที่กำหนดไว้ในมาตรา ๙๗ และ มาตรา ๙๘ แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน ซึ่งจดทะเบียนเป็นจดทะเบียนเป็นนิติบุคคลตามกฎหมาบไทย โดยแสดงหลักฐานการจดทะเบียนเป็นนิติบุคคลตามกฎหมายไทย เช่น บริษัทจำกัด บริษัทมหาชนจำกัด ห้างหุ้นส่วนจำกัด หรือห้างหุ้นส่วนสามัญที่จดทะเบียนแล้ว ต้องแสดงหลักฐานหนังสือรับรองของนายทะเบียนหุ้นส่วนจำกัด กรมทะเบียนการค้า กระทรวงพาณิชย์ เป็นต้น(๔) เป็นนิติบุคคลซึ่งเป็นคนต่างด้าวตามพระราชบัญญัติการประกอบธุรกิจของคนต่างด้าว พ.ศ. ๒๕๔๒ และได้รับบัตรส่งเสริมการลงทุนตามกฎหมายว่าด้วยการส่งเสริมการลงทุน โดยแสดงหลักฐานหนังสือสำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน ที่รับรองว่าเป็นผู้ได้รับการส่งเสริมการลงทุนตามกฎหมาว่าด้วยการส่งเสริมการลงทุน(๕) คนต่างด้าวหรือนิติบุคคลที่กฎหมายถือว่าเป็นคนต่างด้าวซึ่งนำเงินตราต่างประเทศเข้ามาในราชอาณาจักร หรือถอนเงินจากบัญชีเงินบาทของบุคคลที่มีถิ่นฐานอยู่นอกประเทศ หรือถอนเงินจากบัญชีเงินฝากเงินตราต่างประเทศ ต้องแสดงหลักฐานดังต่อไปนี้๒.๒ การถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุดของคนต่างด้าวและนิติบุคคลดังกล่าวในข้อ ๒.๑ เมื่อรวมกันแล้วจะต้องไม่เกินอัตราร้อยละสี่สิบเก้าของเนื้อที่ห้องชุดทั้งหมดในอาคารชุดนั้นในขณะที่ขอจดทะเบียนอาคารชุดตามมาตรา ๖ โดยมีข้อยกเว้นดังนี้ก. สำหรับอาคารชุดใดที่จะมีคนต่างด้าวและหรือนิติบุคคลตามที่ระบุไว้ในข้อ ๒.๑ ถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุดเกินกว่าอัตราร้อยละสี่สิบเก้า อาคารชุดนั้นจะต้องอยู่ในเขตกรุงเทพมหานคร เขตเทศบาล หรือเขตเมืองพัทยา มีที่ดินที่ตั้งอาคารชุดรวมกับที่ดินที่มีไว้เพื่อใช้ หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกันสำหรับเจ้าของร่วมทั้งหมดไม่เกินห้าไร่ มีห้องชุดไม่น้อยกว่าสี่สิบห้องชุด ได้จดทะเบียนเป็นอาคารชุดมาแล้วไม่น้อยกว่าหนึ่งปีก่อนวันที่จะขอให้คนต่างด้าวถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุดเกินร้อยละสี่สิบเก้า และอาคารชุดนั้นต้องไม่ตั้งอยู่ในบริเวณเขตปลอดภัยในราชการทหารตามกฎหมายว่าด้วยเขตปลอดภัยในราชการทหารข. เมื่อครบกำหนดเวลาห้าปีนับแต่วันที่พระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ ๓) พ.ศ. ๒๕๔๒ ใช้บังคับ(วันที่ ๒๘ เมษายน ๒๕๔๒) กฎหมายบัญญัติให้ยกเลิกความในข้อ ก. และให้คนต่างด้าวและนิติบุคคลที่ได้ห้องชุดมาตามข้อ ก. หรือคนต่างด้าวและนิติบุคคลที่ระบุไว้ในข้อ ๒.๑ ซึ่งรับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดต่อเนื่องจากคนต่างด้าวหรือนิติบุคคลดังกล่าว ถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุดนั้นต่อไปได้ แม้ว่าจะเกินอัตราร้อยละสี่สิบเก้าของเนื้อที่ของห้องชุด
๓. กรณีบุคคลสัญชาติไทยที่มีหรือเคยมีคู่สมรสเป็นคนต่างด้าวและบุคคลสัญชาติไทยที่เป็นบุตรผู้เยาว์ของคนต่างด้าว ขอได้มาซึ่งที่ดิน
๓.๑ กรณีบุคคลสัญชาติไทยที่มีคู่สมรสโดยชอบหรือมิชอบด้วยกฎหมายเป็นคนต่างด้าวขอซื้อที่ดินหรือขอรับโอนที่ดินในกรณีอื่นที่คล้ายคลึงกันในระหว่างสมรส หรือในระหว่างอยู่กินฉันสามีภรรยากับคนต่างด้าว แล้วแต่กรณี หากสอบสวนแล้ว ผู้ขอและคู่สมรสที่เป็นคนต่างด้าวได้ยืนยันเป็นลายลักษณ์อักษรร่วมกันว่าเงินที่บุคคลสัญชาติไทยนำมาซื้อที่ดินทั้งหมดเป็นสินส่วนตัวหรือทรัพย์ส่วนตัวของบุคคลสัญชาติไทยแต่เพียงผู้เดียว มิใช่สินสมรสหรือทรัพย์ที่ทำมาหาได้ร่วมกัน พนักงานเจ้าหน้าที่ก็จะดำเนินการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมให้ต่อไปได้
สำหรับกรณีที่คู่สมรสของบุคคลสัญชาติไทย ที่ประสงค์จะซื้อที่ดินหรือห้องชุดนั้นอยู่ต่างประเทศและไม่สามารถไปยืนยัน เป็นลายลักษณ์อักษรร่วมกันกับคู่สมรสต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ก็ให้คู่สมรสที่เป็นคนต่างด้าวไปดำเนินการบันทึกถ้อยคำเป็นลายลักษณ์อักษรที่สถานเอกอัครราชทูต สถานกงสุล หรือโนตารีปัปลิค ให้ได้ใจความว่า เงินทั้งหมดที่คู่สมรสที่เป็นบุคคลสัญชาติไทยนำไปซื้อที่ดิน หรือห้องชุดนั้นเป็นสินส่วนตัว หรือทรัพย์ส่วนตัวของคู่สมรสที่เป็นบุคคลสัญชาติไทยทั้งหมด ไม่มีส่วนใดส่วนหนึ่งเป็นสินสมรส หรือเป็นทรัพย์สินที่คู่สมรสต่างด้าวมีส่วนเป็นเจ้าของร่วมด้วยแต่อย่างใด และให้พนักงานเจ้าหน้าที่รับรองว่าบุคคลที่ทำหนังสือนั้นเป็นคู่สมรสของ บุคคลสัญชาติไทยจริง เสร็จแล้ว ถือมามอบให้เจ้าพนักงานที่ดินที่จะทำการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมให้ ก็จะดำเนินการได้อนึ่ง สำหรับกรณีคนไทยที่มีคู่สมรสเป็นคนต่างด้าวที่ซื้อ หรือถือครองที่ดินหลังสมรส โดยแจ้งหรือยื่นเอกสารที่เป็นเท็จว่าเป็นโสดหรือไม่ได้สมรสกับคนต่างด้าวต่อเจ้าหน้าที่ก่อนที่กระทรวงมหาดไทยจะมีหนังสือ ด่วนที่สุด ที่ มท ๐๗๑๐/ว ๗๙๒ ลงวันที่ ๒๓ มีนาคม ๒๕๔๒ หรือซื้อ หรือถือครองกรรมสิทธิ์ในห้องชุดหลังสมรส โดยแจ้งหรือยื่นเอกสารเป็นเท็จว่าเป็นโสด หรือไม่ได้สมรสกับคนต่างด้าวก่อน กรมที่ดินมีหนังสือ มท ๐๗๑๐/ว ๓๔๑๖๗ ลงวันที่ ๖ ตุลาคม ๒๕๔๒ ให้คู่สมรสที่เป็นคนต่างด้าวทั้งที่ชอบและมิชอบด้วยกฎหมายมายืนยันเป็นลายลักษณ์อักษรร่วมกันกับคู่สมรสต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ว่า เงินที่บุคคลสัญชาติไทยนำมาซื้อที่ดินหรือห้องชุดทั้งหมดเป็นสินส่วนตัวหรือ ทรัพย์ส่วนตัวของบุคคลสัญชาติไทยแต่เพียงฝ่ายเดียว มิใช่สินสมรสหรือทรัพย์ที่ทำมาหาได้ร่วมกัน เสร็จแล้วเจ้าพนักงานที่ดินเก็บเข้าสารบบไว้ และหากคู่สมรสที่เป็นคนต่างด้าวอยู่ต่างประเทศ และไม่สามารถไปยืนยันเป็นลายลักษณ์อักษรร่วมกันกับคู่สมรสต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ได้ ก็ให้ดำเนินการเช่นเดียวกับกรณีคู่สมรสของบุคคลสัญชาติไทย ที่ประสงค์จะซื้อที่ดินหรือห้องชุดอยู่ต่างประเทศ เสร็จแล้วนำมามอบให้เจ้าพนักงานที่ดินเก็บเข้าสารบบไว้๓.๒ กรณีบุคคลสัญชาติไทยที่มีคู่สมรสทั้งที่ชอบและมิชอบด้วยกฎหมายเป็นคนต่างด้าวขอรับให้ที่ดินในระหว่างสมรส หรือระหว่างอยู่กินฉันสามีภรรยากัน หากสอบสวนแล้วเป็นการรับให้ในฐานะเป็นสินส่วนตัว หรือทรัพย์ส่วนตัวของตนแต่เพียงฝ่ายเดียว มิได้ทำให้คนต่างด้าวเป็นเจ้าของในที่ดินร่วมด้วย พนักงานเจ้าหน้าที่ก็จะดำเนินการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมให้ต่อไป๓.๓ กรณีบุคคลสัญชาติไทยที่เคยมีคู่สมรสเป็นคนต่างด้าว แต่ได้หย่าขาดกัน หรือเลิกร้างกันแล้ว หรือบุตรผู้เยาว์ของคนต่างด้าวที่มีสัญชาติไทยขอทำนิติกรรมให้ได้มาซึ่งที่ดิน หากสอบสวนแล้วไม่ปรากฏพฤติการณ์หลีกเลี่ยงกฎหมาย พนักงานเจ้าหน้าที่ก็จะดำเนินการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมต่อไป
๔. กรณีบุคคลสัญชาติไทยที่มีหรือเคยมีคู่สมรสเป็นคนต่างด้าวและบุคคลสัญชาติไทยที่เป็นบุตรผู้เยาว์ของคนต่างชาติขอถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุด
๔.๑ กรณีบุคคลสัญชาติไทยที่มีคู่สมรสทั้งที่ชอบและมิชอบด้วยกฎหมายเป็นคนต่างด้าว ขอซื้อหรือขอรับให้กรรมสิทธิ์ในห้องชุด ในฐานะที่เป็นสินส่วนตัว หรือทรัพย์ส่วนตัวของตนแต่เพียงฝ่ายเดียว (ย่อมถือว่ากรรมสิทธิ์ในห้องชุดเป็นของบุคคลสัญชาติไทย) หรือกรณีที่บุคคลสัญชาติไทย ที่เคยมีคู่สมรสเป็นคนต่างด้าวแต่ได้หย่าขาดจากกันหรือเลิกร้างกันแล้ว หรือกรณีบุตรผู้เยาว์ของคนต่างด้าวที่มีสัญชาติไทยขอได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในห้องชุดให้พิจารณาเช่นเดียวกับกรณี ตาม ๓.๑ ถึง ๓.๒ โดยอนุโลม๔.๒ กรณีบุคคลสัญชาติไทยที่มีคู่สมรสทั้งที่ชอบและมิชอบด้วยกฎหมายเป็นคนต่างด้าวนำเงินที่เป็นสินสมรส หรือทรัพย์ที่ทำมาหาได้ร่วมกัน แล้วแต่กรณี มาขอซื้อห้องชุดไม่ว่าจะใช้ชื่อบุคคลสัญชาติไทยแต่เพียงฝ่ายเดียว หรือใช้ชื่อร่วมกับคู่สมรสที่เป็นคนต่างด้าว ต้องพิจารณาตัวบุคคลต่างด้าวเป็นสำคัญ โดยคู่สมรสที่เป็นคนต่างด้าวนั้นต้องเป็นคนต่างด้าวตามนัยมาตรา ๑๙ (๑) หรือ (๒) หรือ (๕) แล้วแต่กรณี คู่สมรสที่เป็นคนไทยจึงมีสิทธิขอซื้อห้องชุดได้ตามสิทธิของคู่สมรสที่เป็นคนต่างด้าว และต้องถือว่าห้องชุดนั้น คนต่างด้าวเป็นผู้ถือสิทธิ์ทั้งหมด เพราะกรรมสิทธิ์ในห้องชุดไม่อาจแบ่งแยกได้ และการถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุดนั้นต้องอยู่ภายใต้บังคับบทบัญญัติตามมาตรา ๑๙ ทวิ๔.๓ กรณีบุคคลสัญชาติไทยที่มีคู่สมรสทั้งที่ชอบและมิชอบด้วยกฎหมายเป็นคนต่างด้าว ขอรับให้กรรมสิทธิ์ในห้องชุด ในฐานสินสมรส หรือทำให้คนต่างด้าวมีส่วนเป็นเจ้าของร่วมด้วย คนต่างด้าวซึ่งเป็นคู่สมรสของบุคคลสัญชาติไทยนั้น ต้องเป็นคนต่างด้าวตามนัยมาตรา ๑๙ (๑) หรือ (๒) และต้องถือว่ากรรมสิทธิ์ในห้องชุดนั้นเป็นของคนต่างด้าวทั้งหมด และอยู่ภายใต้บังคับบทบัญญัติ มาตรา ๑๙ ทวิ ด้วย ส่วนบุคคลสัญชาติไทยที่มีคู่สมรสเป็นคนต่างด้าว ตามมาตรา ๑๙ (๕) ไม่อาจรับให้กรรมสิทธิ์ในฐานะสินสมรสได้ เนื่องจากกรณีตามมาตรา ๑๙ (๕) เป็นการขอได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในห้องชุดของคนต่างด้าวในลักษณะของการซื้อขายซึ่งต้องมีการชำระค่าห้องชุด
ที่มา: สำนักมาตรฐานการทะเบียนที่ดิน
